Порядок расторжения договора купли продажи

Порядок расторжения договора купли-продажи

Договор купли-продажи представляет взаимоотношения между продавцом и покупателем, где продавец обязуется передать какое-либо имущество в собственность покупателя за определенную сумму денежных средств.

Заверяется настоящий документ подписями обеих сторон.

Но что делать, если один из участников сделки желает расторгнуть соглашение, каков порядок аннулирования (особенно если он расторгается поставщиком, что подробнее описано здесь)? Ответы на эти вопросы раскрыты в статье.

Основания для расторжения договора купли-продажи

Расторжение сделки купли-продажи (например, в отношении автомобиля: детали тут) подразумевает прекращение обязательств обеих сторон, указанных в тексте договора. Расторгнуть соглашение о купле-продаже возможно:

• по обоюдному согласию сторон;
• по желанию одного из участников сделки;
• в случае, если одна сторона нарушила условия сделки, что повлекло нанесение ущерба для другой стороны;
• при возникновении ситуаций, которые описаны в договоре;
• при признании документа недействительным;
• по требованию уполномоченных органов.

В одностороннем порядке также разрешается законом расторгнуть документ о купле-продаже. Право на такие действия имеет и продавец и покупатель, они содержатся в российском законодательном акте — в ГК. Скачать Гражданский Кодекс можно по ссылке.

У продавца могут быть следующие причины для аннулирования соглашения купли-продажи, если покупатель:

• не исполняет свои обязанности согласно договору купли-продажи;
• отказывается платить за объект;
• отказывается принять объект сделки;
• не выбрал товар у поставщика в установленный срок.

Инициатором расторжения договора купли-продажи также может быть покупатель, при условии, что продавец:

• не передает покупателю объект соглашения;
• не предоставляет необходимую документацию об объекте сделки в установленные сроки;
• предоставляет товар ненадлежащего качества, если недостатки ранее не были обсуждены с покупателем;
• осуществил поставку товара неполной комплектации;
• просрочил поставку объекта договора купли-продажи.

В соответствии с положениями Гражданского законодательства РФ, порядок расторжения документа о купле-продаже может быть осуществлен несколькими способами:

• 1-ый — получить согласие второго участника сделки на аннулирование контракта;
• 2-ой — обратиться в судебную инстанцию с прошением о расторжении документа.

Алгоритм действий предусматривает:

Если у одного из участников сделки возникает необходимость ее расторжения, он обязан письменно известить об этом другого участника. Если в ответ он получает отказ, или нет ответа на протяжении 30 дней, то желающий аннулирования договора вправе обратиться в судебную инстанцию.

Для обращения в судебную инстанцию понадобится предоставить письменное заявление, договор купли-продажи и некоторые документы. В заявлении важно описать причины для расторжения соглашения, ссылаясь на нормы законов.

До регистрации

Некоторые виды соглашений подлежат обязательной регистрации в реестре. Юридическая значимость таких контрактов наступает не в момент их подписания или нотариального заверения, а в момент регистрации в специализированном уполномоченном государственном учреждении.

В случае, когда стороны обоюдно желают расторгнуть сделку о продаже (покупке) чего-либо, им следует составить специальное соглашение об аннулировании ранее заключенного соглашения. Если составленный договор был заверен нотариально или подан в Единый Реестр для регистрации, то в эти учреждения следует подать копию соглашения о расторжении.

Если досудебно решить ситуацию не удалось, одна из сторон вправе направиться в суд. Чтобы обратиться в судебную инстанцию необходимы основания. Причины для обращения в суд могут быть разные, главное чтоб они были подтверждены законодательно. В орган суда подается исковое заявление, содержащее информацию:

• наименование инстанции, в которую подается документ;
• оглавление прошения;
• описание сложившейся ситуации;
• требования;
• список бумаг, прилагаемых к письму;
• подпись заявителя и дата составления.

Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи можно здесь.

Кроме искового требования, в судебную инстанцию нужно подать определенный перечень бумаг. Документы, прилагающиеся к иску:

• копии иска подаются в количестве, соответствующем количеству участников судебного разбирательства;
• копия договора купли-продажи;
• доказательства для обращения в суд;
• квитанция об уплаченной госпошлине;
• иная документация по запросу судебных работников.

После принятия иска и документации, в суде начинается разбирательство. По его окончанию глава суда вынесет вердикт.

После регистрации

После проведения процедуры регистрации, расторгнуть договор практически невозможно.

Если по обоюдному желанию сторон, то можно аннулировать соглашение, составив новый контракт купли-продажи, где продавец и покупатель поменяются местами.

Окончательным нюансом при составлении обратного соглашения является обращение в специализированное учреждение для проведения новой процедуры регистрации.

Чтобы в одностороннем порядке аннулировать соглашение о покупке, следует известить вторую сторону сделки. В случае отказа следует направление в судебную инстанцию. Основания для расторжения договора купли-продажи после регистрации:

• внесена неполная оплата или вовсе не поступили денежные средства;
• существует неоговоренное обременение на объект покупки. Например, оно в залоге у кредитной организации или в нем прописаны какие-либо граждане, если объект — это недвижимость (квартира, дом);
• бумаги были подписаны недееспособным гражданином. О недееспособности должно свидетельствовать судебное заключение;
• одну из сторон вынудили подписать документацию.

Можно ли оспорить расторжение договора купли-продажи?

В судебном порядке оспорить можно практически любое действие, процедура расторжения договора купли-продажи не исключение. Чтобы оспорить аннулирование сделки купли-продажи, следует обратиться в судебную инстанцию с соответствующим исковым заявлением. Составить его можно в соответствии с вышеуказанным образцом.

Для обращения в судебную инстанцию понадобятся документальные факты, предоставляющие основания для обращения.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

• +7 (812) 467-38-97 — Санкт-Петербург и обл.;
• +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

Источник: https://www.samso.ru/grazhdanskoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi.html

Как правильно расторгнуть договор купли-продажи земли?

Купля-продажа земли — достаточно сложная юридическая процедура, которая несет для обеих сторон достаточно существенное изменение их материального положения.

Именно по этой причине, совершая такую сделку, многие задумываются о том, возможно ли будет в будущем расторгнуть договор и какие это понесет убытки для обеих сторон.

Как происходит расторжение договора купли-продажи земельного участка?

Что сказано в законодательстве?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) уже земельного участка, если земля уже фактически продана?

Именно в соответствии с этой частью данного нормативного акта каждая из сторон, принимающих участие в сделке, может ее расторгнуть на любом этапе совершения.

В том же случае, если сделка была завершена заключением договора, то в случае различных нюансов, которые возникают, она может быть расторгнута путем расторжения договора. В этом случае продавец обязан вернуть деньги покупателю, а покупатель — отказаться от прав на приобретенный участок путем его переоформления обратно (если он уже был переоформлен).

Основания для расторжения договора купли-продажи зафиксированы в главе 29 Гражданского Кодекса РФ (ст. 450). Однако, если рассматривать более подробно то, какими именно основаниями могут руководствоваться стороны при расторжении договора, то можно увидеть, что в ст. 450 даны только два основания для расторжения:

• При существенном нарушении условий действующего договора одной из сторон;
• Либо по иным основаниям, которые предусмотрены в Гражданском Кодексе или других нормативных актах.

При подробном анализе главы 29 ГК РФ можно увидеть, что там указаны только два основания, по которым договор может быть расторгнут (ст.450.1-451), а именно:

• Отказ от исполнения договора (или обязательств по нему);
• Существенное изменение обстоятельств (в тексте договора такое основание называется форс-мажорными обстоятельствами).

Однако, как показывает практика, чаще всего расторжение происходит именно по причине того, что одна из сторон отказывается исполнять свои обязательства.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ расторжение договора может быть осуществлено только в том виде, в каком было осуществлено его оформление.

То есть, если договор составлен в простой письменной форме и обошелся без заверения нотариусом, то и дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи может быть оформлено именно в таком же виде.

Если же речь идет о договоре, который проходил заверение у нотариуса, то здесь необходимо также будет обратиться к нему же для заверения текста дополнительного соглашения.

Как осуществляется процедура расторжения договора?

Процедура расторжения договора купли-продажи по соглашению сторон или в одностороннем порядке представляет собой алгоритм действий, тщательное выполнение которого позволит в последующем претендовать на восстановление тех прав собственности, которые были у сторон до его заключения. Для каждого из вариантов расторжения механизм будет своим.

По соглашению сторон

В этом случае общее количество этапов составит три, а состоять они будут из:

1. Встреча сторон-участниц договора для рассмотрения сложившейся ситуации относительно расторжения договора по соглашению между ними.
2. Подписание итогового дополнительного соглашения (составленного после проведения консультаций между продавцом и покупателем);
3. Фиксация расторжения договора в органах Росреестра путем внесения изменений в хранящийся у них в архиве экземпляр договора купли-продажи, а также переоформления на прежнего владельца свидетельства о праве собственности на земельный участок.

В том случае, если и возникают какие-то спорные вопросы в отношении этого договора, то они разрешаются сторонами между собой в процессе взаимных консультаций.

В одностороннем порядке

Если рассматривать расторжение договора в одностороннем порядке, то здесь количество этапов будет несколько большим:

1. Встреча сторон для разрешения спорной ситуации по исполнению нарушителем своих обязательств;
2. Составление пострадавшей стороной претензии в адрес стороны-нарушителя с целью истребования полного исполнения всех оговоренных условиями договора обязательств;
3. Отказ пострадавшей стороной от исполнения своих обязательств по договору с письменной фиксацией такого отказа и его причин;
4. После того как был оформлен отказ пострадавшей стороной от исполнения своих обязательств по договору, она составляет заявление в двух экземплярах (один направляется нарушителю обязательств, а другой — в органы Росреестра) о расторжении договора. В таком заявлении обязательно должны быть указаны все основания, которые послужили причиной расторжения договора;
5. Перерегистрация права собственности на продавца (она будет осуществлена только после того, как пострадавшая сторона составит заявление о расторжении договора) и все стороны получат то, что им причитается (продавец — свой участок, а покупатель — деньги).

Эта процедура выглядит гораздо сложнее, однако, если ее правильно оформить с юридической точки зрения. Все документы, подготовленные на данном этапе, будут служить в качестве доказательств, если процесс расторжения затянется или перенесется в суд.

Через суд

Расторжение договора через суд — достаточно длительное и затратное.

Однако, для того, чтобы дело было рассмотрено в пользу стороны, понесшей убытки вследствие недобросовестного исполнения второй стороной своих обязательств, необходимо грамотно составить исковое заявление.

И здесь в качестве доказательств, которые будут перечислены в тексте такого заявления, можно привести все те сведения, которые были оформлены пострадавшей стороной на этапе подготовки к одностороннему расторжению договора.

Исковое заявление, направляемое в судебные органы, должно состоять из нескольких обязательных частей:

• Преамбулы (в ней указывается, на чье имя заявление направляется; при этом, перечисляются не только ответчики, которые являются сторонами-нарушителями заключенного договора, но и указываются сведения о том, в какой судебный орган заявление направляется, и кто является истцом);
• Фактическая часть договора (в ней истец подробно излагает суть своих претензий к ответчику с перечислением всех проведенных для досудебного урегулирования конфликта мероприятий, в том числе предоставляется информация о том, сколько претензий было направлено в адрес ответчика с целью досудебного расторжения контракта или возможности расторжения договора по соглашению сторон);
• Завершающая часть, в которой истец указывает ту сумму, которую он хотел бы получить с ответчика (в том числе моральный и материальный вред, а также размер издержек, понесенных в результате обращения в судебные органы для разрешения сложившегося конфликта).
• Приложения (здесь перечисляются все те приложения, которые истец направляет в суд для рассмотрения дела).

Однако расторжение договора через суд осуществляется только в том случае, когда во внесудебном виде осуществить расторжение не удается.

Если земля куплена в ипотеку…

И в этом случае расторгнуть договор купли-продажи возможно. Однако, для того, чтобы процедура осуществилась в полном объеме, и покупатель не понес каких-либо затрат со своей стороны или не получил испорченную кредитную историю, необходимо соответствующим заявлением заранее уведомить банк о том, что есть желание договор расторгнуть.

В случае, если участок приобретался в ипотеку, процедура расторжения договора будет происходить следующим образом:

1. Составление заявления в адрес банка с просьбой о пересмотре договора ипотечного кредитования в связи с расторжением договора купли-продажи;
2. Составление заявления также в адрес органов Росреестра о том, что необходимо переоформление свидетельства о праве собственности, так как договор будет расторгнут сторонами (либо в одностороннем порядке, либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке);
3. Предоставление документов, подтверждающих расторжение договора купли-продажи, в банк, чтобы договор ипотечного кредитования также был расторгнут.

В этом случае процедура займет времени чуть больше, чем если бы участок приобретался без использования заемных средств.

Как расторгается предварительный договор?

Предварительный договор чаще всего используется в тех случаях, когда имеет место авансовый платеж. Если необходимо расторгнуть его, то, так как на его основе юридически значимых действий не происходит, его расторжение происходит простым путем.

Однако необходимо помнить, что аванс вернуть можно, а вот задаток покупатель назад уже не получит, так как он выступает в качестве залога (или гарантии) заключения договора, и продавец может им распоряжаться по своему усмотрению.

Расторжение предварительного договора купли-продажи может происходить в простой письменной форме и без участия нотариуса. Однако, для более полной уверенности сторон в полном освобождении себя от обязательств, нотариальное заверение не помешает.

Расторжение договора купли-продажи — процесс не менее хлопотный, чем его заключение. Однако, благодаря тщательной регламентации его Гражданским Кодексом РФ его можно провести достаточно легко. Главное в этом случае — полностью выполнять требования действующего законодательства.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi.html

Расторжение договора купли-продажи квартиры до и после регистрации, образец соглашения, основания и порядок расторжения | Юридические Советы

Последнее обновление Май 2018

Приобрести жилье, сделать в нем ремонт, переехать и получить повестку на судебное заседание по иску о расторжении сделки – не самая приятная ситуация. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры? По обоюдному согласию — да, если этого хочет только одна сторона, то это возможно только через суд.

При подписании договора нужно тщательно взвесить все за и против, так как истребовать что-либо, что было исполнено до момента расторжения практически невозможно. Понятие расторжения договора регламентируется Главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Расторжение договора случается при следующих обстоятесльвтах:

• отказ от договора какой-либо стороны сделки;
• обоюдное соглашение о прекращении сделки;
• признание сделки недействительной;
• установление факта незаключенности договора.

Обычно расторжение подразумевает оставление всё как есть к моменту прекращения отношений (например, при оказании услуг, часть оказанной услуги остается к пользе заказчика, а часть уплаченных денег у исполнителя, с момента расторжения стороны не обязаны дальше указывать услугу и платить оставшуюся сумму).

При реализации жилья так не делается. При расторжение всё возвращается каждой стороне (недвижимость продавцу, деньги покупателю).

Согласно ст. 450.1 ГК РФ одностороннее расторжение сделки возможно только как в случае возникновения обстоятельств, установленных законом, так и если это прямо предусмотрено текстом самого договора (к примеру, покупатель и продавец четко указали пункт по которому если будет просрочка оплаты (даже частичной оплаты в любой сумме) более 3 дней, то продавец имеет право отказаться от договора).

Договор считается прекращенным с даты получения провинившейся стороной уведомления об отказе от исполнения договора. При этом не нужно никаких судов (наличие оснований для отказа и направления уведомления достаточны).

Но эта ситуация возможна, когда договор еще не прошел госрегистрацию (то есть был заключен, но не был сдан в регистрационное управление).

  Главное отправить уведомление противной стороне и дальше действовать по обстановке (требовать обратно денег или освободить помещение, вернуть документы и т.п.).

Если же переход права собственности от продавца к покупателю был зарегистрирован в государственном реестре недвижимости, то вернуть всё обратно нужно по решению суда, так как Росреестр не обратит (аннулирует) регистрацию лишь по заявлению одной стороны.  Потребуется судебный акт, где Росреестру суд накажет отменить регистрацию.

Двустороннее расторжение

Участники сделки могут отменить сделку по обоюдному соглашению о расторжении договора купли-продажи квартиры. Всё разрешается по согласованной воле покупателя и продавца, мирно и в общих интересах. То есть вместе заключается соглашение, вместе сдаются заявления на прекращение регистрации в Росреестр и т.п. Судебного вмешательства здесь не требуется.

Но в случае сделок с недвижимостью подобная ситуация возникает крайне редко. Ниже прилагается образец расторжения договора купли-продажи квартиры по обоюдному согласию.

Недействительность сделки

Если у заинтересованной стороны нет оснований для одностороннего отказа от договора, также отсутствует желание второй стороны на добровольное расторжение, но имеются нарушения закона, то ущемленный в правах участник сделки может оспорить сделку в суде.

С момента признания сделки недействительной/ничтожной договор купли-продажи будет считаться расторгнутым.

Оснований для оспаривания сделки может быть множество:

• введение в заблуждение относительно характеристик жилья;
• совершения сделки неуполномоченным лицом или без согласия супруга;
• умолчание об обременениях на квартиру/жилой дом;
• совершения сделки под давлением, угрозой;
• притворность цели сделок (например, чтобы увести имущество от взыскательных санкций кредиторов);
• и прочие обстоятельства.

Незаключенность сделки

Иногда сделка может быть вроде как бы заключенной, но признать её совершенной до конца нельзя, то есть она не порождает тех последствий, которых ждут стороны. Такими могут быть ситуации:

• в договоре не описан объект недвижимости;
• не указана точная цена жилья;
• сам договор не сдан на регистрацию.

На таком этапе или продавец или покупатель может понять, что договор ему не интересен и у него нет дальнейшего желания все доводить до конца.

В подобном положении можно все оставить как есть и договор можно будет считать расторгнутым без заключения (за исключением ситуации с госрегистрации, ведь если уклоняться от явки в Росреестр, другая сторона может подать иск признании госрегистраиции без участия второго участника).

Образец соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию

Соглашение
о расторжении договора купли-продажи б/н от 10.01.2018 года

04 мая 2018 года Белгородская область, город Белгород

Источник: http://juresovet.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-do-i-posle-registracii-obrazec-soglasheniya-iskovogo-zayavleniya/

Пять распространенных заблуждений о праве на расторжение договора купли продажи недвижимости

Адвокат Олег Сухов

Источник фотографии

Не всегда операции с недвижимостью проходят гладко. Часто их участники расторгают уже заключённые договоры, совершая при этом подчас непоправимые ошибки.

Как правило, виной тому заблуждения насчёт процедуры расторжения, во власти которых находятся продавцы и покупатели недвижимых объектов. Таких заблуждений много.

Адвокат Олег Сухов в настоящей статье на примере судебной практики осветит пять самых распространённых из них.

Заблуждение № 1: договор можно разорвать в одностороннем порядке без объяснения причин

В чём заключается заблуждение

Немало людей уверено, что расторгнуть уже заключённый и даже исполненный договор достаточно легко. Причём свою уверенность они основывают на Гражданском кодексе (ГК РФ). Его статья 450.

1 и правда предусматривает возможность для одностороннего отказа от сделки. Многие здесь видят страховку на случай ошибки.

Вроде как не стоит бояться подписать что-то не то, поскольку всегда можно «взять ход назад».

Опровержение

Так, в частности, считала и истица по делу, рассматривавшемуся в Майкопском городском суде. Она продала квартиру и земельный участок, после чего внезапно захотела оставить то и другое у себя и потребовала аннулировать сделку. Женщина искренне полагала, что одного её порыва души должно быть достаточно. Однако понимания у судей не встретила.

В своём решении они справедливо указали на то, что часть 2 статьи 450 ГК РФ дозволяет подобные действия лишь при наличии веских причин. Например, если кто-либо из участников соглашения серьёзно нарушил его условия и тем самым причинил противоположной стороне значительный ущерб. Суд таких нарушений не обнаружил и вполне логично иск отклонил.

Заблуждение № 2: невыплата покупателем денег не может считаться основанием для разрыва договора

В чём заключается заблуждение

Ещё одно решение того же суда по иску о расторжении договора купли-продажи кажется не столь логичным.

Истица мотивировала свою позицию уже не только собственным желанием, но и тем, что покупатель её дома с ней не расплатился. Однако и этот аргумент на суд не подействовал.

В вердикте он указал, что ГК РФ не предусматривает самой возможности расторгнуть соглашение насчёт объектов, уже перешедших в собственность нового владельца.

В данном случае точка зрения судей находится в русле популярных представлений.

Согласно им, единственная опция продавца, не дождавшегося вознаграждения за отданное имущество – требовать, как это предусмотрено частью 3 статьи 486 ГК РФ, полной оплаты и проценты за просрочку.

А если он всё-таки претендует на возвращение именно недвижимости, то должен прописывать такой вариант в договоре, — предупреждает адвокат Олег Сухов.

Опровержение

Оказывается, существует и иная судебная практика. Советско-Гаванский городской суд в аналогичной ситуации расторг договор купли-продажи жилья. Вердикт отсылал к Постановлениям Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года.

Постановления и впрямь подчёркивают право продавца на взыскание всей суммы с недобросовестного покупателя. Однако они же допускают и расторжение уже зарегистрированного договора, в том числе в случае существенных его нарушений.

К их числу суд отнёс и отказ нового владельца внести деньги за приобретённое имущество.

Многие другие суды принимали схожие решения. То есть неверно говорить, что при неоплате договора нельзя его разорвать. Зависит от того, на какого судью попадёте.

Заблуждение № 3: при расторжении договора нельзя требовать обратно ранее выплаченные по нему деньги

В чём заключается заблуждение

Нередки и противоположные ситуации. Недвижимый объект заранее частично или даже полностью оплачен, после чего сделка вдруг срывается и расторгается.

По распространённому убеждению, дела покупателя здесь чрезвычайно плохи, и он не только не получит вожделённые квартиру или дом, но и своих денег не вернёт.

Подтверждением чему служит часть 4 статьи 453 ГК РФ, препятствующая возврату всего, что исполнено по договору до его расторжения.

Опровержение

Обратимся вновь к обсуждавшимся выше постановлениям центральных судов. Там и в самом деле упомянут принцип, по которому уплаченное по переставшему действовать договору не возвращается.

Но они же отсылают к статье 1103 ГК РФ, посвящённой неосновательному обогащению. Выясняется, что продавец, взявший деньги и расторгший сделку, под указанную статью тоже попадает.

Суд в такой ситуации примет отнюдь не его сторону и обяжет возместить ущерб.

Заблуждение № 4: предварительный договор купли-продажи ни к чему не обязывает и потому не стоит тратить время на его расторжение

В чём заключается заблуждение

А как быть, когда договор купли-продажи всего-навсего предварительный? Зачастую полагают, что если одна из сторон вдруг передумала, то может себя особо не утруждать основаниями для отказа от сделки. Предварительный договор рассматривают как некий протокол о намерениях, а их всегда можно изменить. Просто не подписывайте основной договор и живите как прежде.

Опровержение

Об ошибочности такого хода мыслей, смог узнать ответчик по иску, рассматривавшемуся в Шатурском городском суде. Этот человек собирался продать квартиру и заключил предварительный договор с потенциальным покупателем. Но дальше решил, что ему выгоднее сдавать её в аренду.

Хозяин квартиры очень удивился, — приводит пример адвокат Олег Сухов, когда услышал о том, что, по статье 429 ГК РФ, его можно принудить к заключению основного договора на условиях предварительного. А чтобы не допустить подобного поворота, предварительное соглашение нужно было всё же расторгать.

И не с бухты-барахты, а, как и при разрыве основного договора, найти для этого законные основания.

Заблуждение № 5: в разрыве по обоюдному согласию нет никаких сложностей

В чём заключается заблуждение

Но, в конце концов, не всегда желание отказаться от намеченной сделки высказывает лишь одна сторона. Встречаются случаи, когда изменили планы сразу оба участника договора. Казалось бы, разве могут тут быть хоть какие-то подводные камни? Ведь и спора вообще никакого нет. Нужно лишь составить самый простой документ об отказе от прежних замыслов и ни о чём не беспокоиться.

Опровержение

Всякий, кто так думает, должен помнить следующую историю. Двое хороших знакомых заключили договор купли-продажи квартиры и оформили его нотариально. После чего решили отказаться от исполнения договора, о чём составили документ в двух экземплярах. Привлекать нотариуса ещё и к этой процедуре они сочли излишним. Но спустя пару дней пути друзей разошлись.

Покупатель всё же решил, что квартира ему нужна, и стал настаивать на том, что сделка состоялась. И суд принял его сторону. По статье 452 ГК РФ расторгаться сделка должна в той же форме, в какой и заключалась. А, следовательно, нотариус тоже требовался. Как видим, даже в таком вроде бы простом деле, как разрыв договора по общему согласию, требуется юридическая точность.

При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!

Источник: https://news.ners.ru/pyat-rasprostranennyh-zabluzhdenij-o-prave-na-rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Расторжение договора купли-продажи

Договор – это соглашение, естественно, добровольное, при заключении которого устанавливаются определённые права и обязанности. Следовательно, его расторжение – это прекращение правовых отношений.

Однако отменить сделку без согласования с другой стороной нельзя. При отрицательном ответе оппонента расторжение происходит посредством судебного разбирательства.

Примечательно, что расторжение договора купли-продажи по обоюдному согласию происходит достаточно редко.

Сторонам сделки заранее следует знать, что они не имеют право требовать исполненные по договору обязательства, произошедшие до расторжения сделки (естественно, если в договоре не предусмотрены иные условия). Например, покупатели зачастую требуют уже внесённый процент обратно, однако сумма им возвращена не будет.

Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости

Главной особенностью расторжения договора купли продажи является то, что при одностороннем отказе от исполнения договора необходимо решение суда по конкретному делу. Оно нужно непосредственно для регистрационного органа.

Для таких отказов законодательством предусмотрена регламентированная процедура.

И заранее придётся подготовиться к тому, что регистрационный орган не примет к рассмотрению документ с обычным отказом и законными основаниями без решения суда.

Правовая база

Конечно, основанием расторжения договора могут быть разные причины. Законодательство РФ чётко закрепляет статьи, которые включают в себя необходимые пункты.

Саму возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости закрепляет 29 глава ГК РФ.

Конкретные положения раскрывают статьи кодекса:

• ст. 450 перечисляет причины, достаточные для расторжения;
• ст. 451 упоминает расторжение, связанное изменением обстоятельств;
• ст. 452 – непосредственно сам порядок проведения расторжения;
• ст. 453 содержит последствия расторжения сделок.

Однако основным нормативным правовым актом, закрепляющим любые сделки с недвижимостью, в том числе договор купли-продажи недвижимости является ФЗ N122. Этот закон гласит, что каждые сделки в данной сфере подлежат обязательной регистрации. Причём регистрация необходима и при покупке договора, и при его расторжении.

Кроме того, законом предусмотрен срок исковой давности для расторжения договоров купли-продажи, который устанавливает, что правомерность сделки можно оспорить на протяжении трёх лет после регистрации.

По закону необходимо регистрировать следующие сделки:

1. Сделки, где жилые помещения выступают объектом (естественно, их считают действительными только с момента регистрации)
2. Переход права владения на конкретный объект недвижимости.

Обращаем внимание, что наши квалифицированные юристы проконсультируют вас и помогут решить сложные вопросы.

Расторжение до регистрации

Легче всего расторгнуть договор купли-продажи недвижимости до регистрации жилого помещения. В этом случае реализуемая квартира находится в собственности продавца и он вправе отменить сделку.

Если же обе стороны, заключающие договор, пришли к обоюдному согласию о расторжении сделки купли-продажи, то им достаточно лишь подписать документ, закрепляющий факт расторжения договора.

Расторжение после регистрации

Гораздо сложнее вернуть недвижимость бывшему владельцу, если она уже была зарегистрирована и находится в собственности у второй стороны. Однако если такая ситуация произошла, то отмена договора возможна только в конкретных ситуациях, предусмотренных законодательством (вышеперечисленные статьи) и самим договором.

В соответствии с ГК РФ, регистрация соглашения по аннулированию договора может быть произведена тогда, когда действие его ещё не закончилось.

В случае, если срок договора купли-продажи недвижимости истёк, то расторжение невозможно. Это правило распространяется на все виды соглашений, касаемых недвижимости.

Если сделка неполная или частичная и совершена только государственная регистрация, то в таком случае при расторжении договора не предусматривается возврата имущества, если иное не прописано в договоре или в соглашении о расторжении.

Основания для расторжения договора

Основаниями будут служить следующие причины:

1. Основание для расторжения со стороны покупателя – отсутствие оплаты за конкретную недвижимость, когда регистрация договора уже прошла в службе государственной регистрации.
2. Основание для расторжения со стороны продавца – отказ от снятия с учёта регистрации в местном отделении ФМС в сроки, указанные в договоре, а также в выезде из квартиры после передачи прав на квартиру покупателю.
3. Изменения обстоятельств различного рода, не зависящие от обеих сторон. Например, появление законного претендента на квартиру.

Если относительно оплаты все понятно, то, что же такое непредвиденные обстоятельства и какая сделка является недействительной?

Непредвиденные обстоятельства

Под ними обычно понимается действие, которое никто не мог предположить. Иными словами ни одна из сторон с ним не связана, и это внезапное происшествие не даёт реализовать возможность заключения соглашения.

Стоит отметить, что такие прецеденты случаются на практике довольно часто.

Для ясности можно привести пример: продавец реализует квартиру и внезапно появляется гражданин, который зарегистрирован в данной квартире и в этот момент ему негде жить, но до этого вышеупомянутое жильё было его постоянным местом жительства. В таком случае, суд чаще закрепляешь право родственника на пользование и распоряжение.

Однако по любым вопросам, связанным с этим тонким делом, лучше обращаться за помощью к нашим юристам.

Недействительность сделки

Прежде всего, стоит знать, что признание сделки недействительной и расторжение договора являются принципиально разными основаниями. Недействительным суд признает контракт в том случае, если:

• один из субъектов окажется ограничено дееспособным или полностью недееспособным;
• нарушены нормативные правовые акты;
• заключение договора происходило в момент, когда один из участников не мог руководствоваться своими действиями. Стоит отметить, что в отличие от предыдущего пункта, здесь указывается на физический недостаток только на определенный момент;
• одной из сторон является лицо, не достигшее совершеннолетия;
• при применении насилия, обмана, угроз при заключении договора.
• в случае мнимой сделки (обычно используется для прикрытия иных правоотношений, в такое сделке не создаётся юридических последствий).

Досудебный порядок расторжения договора

Как сказано выше, договор о купле-продаже квартиры можно расторгнуть по согласию об обеих сторон без обращения в суд. К тому же подача иска возможна только после отказа второй стороны сделки от расторжения договора купли-продажи.

В том случае, если он даёт твёрдый отказ, тогда можно обращаться в судебную инстанцию. Стоит отметить, что срок на ответ другой стороны строго установлен: ответ должен быть дан в течение 30 дней (если иное не прописано в договоре).

Однако если в установленные сроки ответ не будет дан, то следующим действием при расторжении будет обращение в суд.

Судебный порядок расторжения договора

К расторжению договора в судебном порядке приходят в том случае, если расторгнуть сделку по согласию обеих сторон не удалось. В таком случае первым делом составляется иск.

Однако достаточно часто истцы допускают ошибку — требуют только расторжения договора, упуская пункт возврата имущества.

Именно поэтому нужно внимательно составлять иск и помнить о возврате. В противном случае суд не сможет вынести удовлетворяющее истца решения и удовлетворит только указанные в прошении требования.

Кроме того, в ГК РФ закреплено, что при проведённой регистрации о смене прав на жильё, решение судебной инстанции о расторжении уже не может послужить причиной для приостановления полномочий нового владельца распоряжаться и пользоваться жильем.

Чтобы в такой ситуации не остаться ни с чем, продавцу квартиры необходимо снова подать иск в суд, только теперь уже требовать непосредственно возврата квартиры.

Однако для экономии времени и нервов лучше сразу оформлять иск правильно с двумя требованиями:

• о расторжении договора купли-продажи (обязательно указав основания расторжения);
• о возврате переданного имущества.

Примечательно, что сразу лучше указать нарушения, сделанные одной из сторон и требовать возмещения за них.

Как обезопасить себя от негативных последствий?

Естественно, для того чтобы обезопасить себя от риска, лучше сразу обратиться за помощью к профессионалам. Наши юристы окажут необходимую помощь при составлении иска на расторжение договора, укажут на все тонкости и важные аспекты. Кроме того, это заранее будет гарантией того, что суд удовлетворит ваши требования, и вы сэкономите время, силы и нервы.

Всегда стоит помнить о том, что расторжение договора купли-продажи это сложное дело, но вполне осуществимое.

Однако если же вы решили самостоятельно решать данный вопрос, то вам следует учитывать вышеуказанные пункты, а так же наши замечания. И в случае, если дело дошло до судебного иска, тщательно обдумать и указать все нужные вам вопросы и положения.

Источник: http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/kuplja-prodazha/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi.html

Соглашение о расторжении договора купли-продажи

Договор купли — продажи является важным официальным документом, который обладает юридической силой и, по закону, обязывает сторон соблюдать предписанные условия. Если по каким-либо причинам сделка срывается, необходимо составить соглашение о расторжении покупки, чтобы аннулировать ответственность и избежать возможных правовых последствий.

Основания для расторжения договора купли-продажи

Договор купли — продажи составляется между двумя и более лицами, которые выступают в качестве сторон возмездной сделки. Указанное соглашение имеет ряд характерных признаков. В первую очередь, это сам объект договора. Предмет сделки должен находиться в свободном гражданском обороте.

Очевидно, что по закону нельзя продавать наркотики, психотропные вещества и другие запрещенные на территории РФ препараты. Важным условием совершения сделки также является цена продукта и способ расчета.

Согласно ГК РФ, купля — продажа, это возмездная сделка, при которой происходит передача денег с одной стороны и предмета — с другой. Наряду с оплатой, важно удостовериться в качестве предоставленного товара. Объект должен соответствовать критериям, прописанным в договоре.

Исходя из этого, можно выделить следующие причины, по которым возможно расторгнуть действие соглашения купли-продажи:

1. Нарушение сроков передачи товара. Временные рамки всегда оговариваются сторонами и прописываются в договоре отдельным пунктом. Если продавец своевременно не предоставляет товар, покупатель имеет право отказаться от него, не выплачивая стоимость. В тоже время, если продукт передан вовремя, а покупатель уклоняется от его получения, продавец вправе настоять на расторжении соглашения;
2. Неправомерные действия какой-либо стороны. Например, продавец преднамеренно завышает цену или устанавливает дополнительные условия для осуществления продажи. Данное нарушение становится основанием для расторжения сделки;
3. Передача товара ненадлежащего качества является самой распространенной причиной для прекращения действия договора купли — продажи. Согласно положениям закона, качество продукции определяется условиями соглашения. Любое несоответствие является основанием для расторжения сделки и привлечения сторон к ответственности. Это может быть другой цвет товара или иные характеристики. Если продукция передана с дефектом (имеет механические повреждения корпуса, какие-либо трещины или царапины), покупатель вправе требовать возврат денег.

Таким образом, нарушение сторонами оговоренных условий является основанием для аннулирования сделки.

Однако для того чтобы прекратить юридические отношения, покупателю и продавцу требуется составить соглашение о расторжении договора купли — продажи.

Документ оформляется по типу предшествующего контракта с обязательным указанием условия: «сделка прекращается по договоренности. Стороны претензий не имеют.»

Как расторгнуть договор купли-продажи?

Соглашение о расторжении договора купли-продажи оформляется в письменной форме, если стоимость товара предполагает завышенную цену.

При продаже бытовых приборов, продуктов питания, одежды и прочих хозяйственных принадлежностей, составление отдельного документа не потребуется. Покупатель просто предъявляет устную претензию и возвращает товар вместе с чеком и упаковкой.

Продавец, в свою очередь, обязан отдать деньги или обменять товар на иной. Тем самым, претензии клиента удовлетворяются в добровольном порядке.

Если же речь идет о бытовой технике, автомобилях, сельскохозяйственных машинах или недвижимости, необходимо оформлять письменное соглашение о расторжении договора купли — продажи.

документа:

• ФИО продавца и покупателя;
• реквизиты организации (для юр. лиц);
• дата составления договора купли — продажи;
• номер договора;
• условия, по которым сделку требуется аннулировать;
• ответственность сторон;
• претензии;
• дата составления, подписи ответственных лиц.

Скачайте образец соглашения о расторжении договора купли — продажи здесь.

Порядок расторжения договора купли-продажи регистрации

Способы расторжения сделки делятся на два вида: досудебный и судебный порядок. Рассмотрим подробнее.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи составляется между сторонами при наличии компромисса. Покупатель и продавец оговаривают условия возврата товара и денежных средств, тем самым аннулируя сделку.

Если по обоюдному решению удовлетворение интересов потребителя не произошло, необходимо подготовить претензию. Этот документ предваряет судебный иск. На бумаге важно отразить аргументированную претензию, а также приложить доказательные факты: фото и видео материалы, аудиозаписи, чек, документы и др.

В некоторых случаях может потребоваться независимая экспертиза, с целью установления причины дефекта товара.

Претензия рассматривается в течение 10 дней. Если сторона отказывается вернуть деньги, подается исковое заявление в суд. Иск будет содержать те же аргументы, что и претензия.

Важно указать условия совершения сделки, обстоятельства приобретения товара, его цену, а также приложить копию договора купли — продажи.

На основании заявленных требований, суд определит виновного, назначит способ наказания, а также признает сделку недействительной.

Можно ли аннулировать договор после регистрации?

Договор купли-продажи можно аннулировать после регистрации. В этом случае, соглашение о расторжении составляется по типу основного документа, подписывается сторонами и затем передается в Росреестр.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

• +7 (812) 467-38-97 — Санкт-Петербург и обл.;
• +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/dokumenty/soglashenie-o-rastorzhenii-dogovora-kupli-prodazhi.html

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Как и любая двусторонняя концессия, соглашение о купле-продаже предполагает наличие у сторон определенных обязанностей относительно друг друга. Расторжение договора купли-продажи недвижимости предполагает прекращение обязанностей и прав, касающихся конкретной сделки.

Основные принципы аннулирования сделок с недвижимостью

Принципы и порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости определены в 29й главе ГК России. Для прекращения сделки необходим обоюдный консенсус. Одностороннее прекращение договорных отношений недопустимо и возможно лишь после рассмотрения судебного иска.

Если расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости довольно несложное мероприятие, то аннулирование сделки после регистрации связано с длительным документальным оформлением этой процедуры.

Если стороны собираются расторгнуть концессию до регистрации недвижимости, это можно сделать на основании устной договоренности и прекратить действия по передаче собственности. Однако нужно учитывать возможные финансовые потери для одной из сторон. Например, задаток не подлежит возврату, если даже сделка аннулирована.

В случае расторжения соглашения в процессе регистрации, эта сделка должна быть оформлена письменно с соблюдением всех требований законодательства. При этом необходимо помнить, что в случае несоответствия законодательству при заключении соглашения о прекращении сделки это соглашение будет ничтожно, что может повлечь необратимые последствия.

После того, как контрагенты денонсируют сделку, им следует предоставить в регистрационный орган соглашение о расторжении договора купли-продажи в документальной форме. При наличии данного соглашения перерегистрация собственности будет прекращена. Разумеется, при этом участники сделки не должны иметь ни материальных, ни моральных претензий друг к другу.

Если перерегистрация собственника уже произошла, то соглашения о расторжении сделки будет уже недостаточно. Чтобы все вернуть в изначальное положение сторонам придется заключить какую-либо сделку по передаче недвижимости.

Это, как правило, аналогичный договор купли-продажи, только в обратном порядке, когда покупатель становится продавцом. Вернуть собственность можно будет и на основании договора дарения. Однако в любом случае сторонам вновь придется столкнуться с длительным оформлением документов и неизбежными финансовыми затратами, о чем целесообразно договориться заблаговременно.

Для одностороннего выхода из соглашения потребуется удовлетворившее иск судебное решение, которого можно добиться только при наличии определенных оснований. В противном случае сделка расторгнута не будет.

Основания для прекращения сделок с недвижимостью

Для прекращения действия соглашения по обоюдному согласию закон не требует четких оснований. В таких случаях ничьи права и интересы не нарушаются, поэтому достаточно простого соглашения о расторжении сделки. На основании этого соглашения можно прекратить регистрационные действия, но только если они не завершены.

Про составление брачного договора на ипотечную квартиру читайте в другой статье.

Если сделка о купле-продаже оформлялась нотариально, то при ее расторжении нотариус должен быть уведомлен об этом.  Образца такого уведомления не существует – это можно сделать устно или письменно в произвольном виде. Само соглашение о расторжении заверять у нотариуса необязательно, но это, все же, лучше сделать, если речь идет о дорогостоящих объектах недвижимости.

Односторонний отказ от участия в договоре предполагает ущемление интересов другой стороны, поэтому закон предполагает инициирование такой процедуры только путем судебного иска и при наличии следующих оснований:

1. Одна из сторон договора нарушила его условия.
2. Наступление причин для расторжения сделки, которые были прямо оговорены в договоре.
3. Нарушение какой-либо стороной норм действующего законодательства.
4. Непредвиденные обстоятельства.

Примером нарушения концессионных условий может служить отсутствие действий покупателя по оплате сделки, если оплата оговаривалась в договоре. Это может быть не предоставление документов, необходимых для регистрации или отказ от снятия с регистрации лиц, проживающих в квартире.

Если купленное помещение, к примеру, не соответствует параметрам, которые были указаны в договоре, при этом соответствующий параграф сделки прямо предусматривал расторжение договора при таких обстоятельствах, то сделка подлежит расторжению.

В качестве примера нарушения закона можно привести принуждение к подписанию договора. Принуждение к заключению сделок категорически запрещено законом и преследуется по соответствующим нормам уголовного законодательства. В подобных случаях концессия будет признана недействительной, если только закон прямо не обязывает заключить сделку.

Непредвиденные обстоятельства могут возникнуть, если например, появляется лицо, которое заявляет о своем предполагаемом праве претендовать на недвижимость или на ее часть, при этом продавец ничего не знал о его существовании.

При наличии любого из этих обстоятельств можно инициировать судебную тяжбу о расторжении сделки в одностороннем порядке.

Расторжение сделки в судебном порядке

Прежде чем обращаться к судье, нужно провести досудебную процедуру, то есть получить письменный отказ стороны от расторжения сделки. Если это невозможно, нужно документально подтвердить, что контрагент получил уведомление о расторжении договора и проигнорировал его. Такое предложение может быть направлено заказным письмом.

Если в течение месяца оппонент не ответил, можно составлять иск для обращения в суд. На основании вынесенного судебного решения производятся обратные регистрационные действия без согласия второй стороны. Судебное постановление обязывает исполнять его все муниципальные и государственные органы.

При подаче иска не следует забывать, что судья вправе выносить решение только в рамках исковых требований. То есть, если истец заявит требование о признании договора ничтожным, судебное определение будет содержать только такую фразу.

Источник: https://sempravo.com/zhilischnyy-vopros/rastorzheniya-dogovora-kupli-prodazi.html

Как восстановить договор купли-продажи квартиры?

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — затяжной процесс, требующий юридической подкованности и знания законодательных норм.

В данной статье мы ответим на следующие вопросы: можно ли расторгнуть договор купли продажи недвижимости? каковы основания для подобного действия? когда это возможно — до или после регистрации? как правильно произвести отмену сделки? Ответы на эти и другие вопросы читайте в настоящей статье.

Можно ли расторгнуть?

В соответствие с действующим законодательством, отмена сделки купли-продажи недвижимости возможна, но только в том случае, если обе стороны сделки согласны на это. Расторгнуть договор в одностороннем порядке возможно только через суд.

При аннулировании сделки продавец и покупатель должны осознавать, что все действия, совершенные до момента расторжения сделки (например, передача аванса) необратимы, за исключением случаев, когда в договоре прописан иной порядок действий на случай прекращения сделки.

Основания

Основания и условия прекращения сделки купли-продажи регламентируются статьей 450 Гражданского Кодекса РФ, согласно которой расторжение возможно только при наличии серьезных нарушений, прописанных в договоре купли-продажи.

Нарушением сделки может считаться какое-то действие одной из сторон, в результате которого другой стороне причиняется ущерб. Наиболее часто встречающимися основаниями для аннулирования договора являются следующие:

• после регистрации квартиры в Росреестре и перехода права собственности от продавца к покупателю, последний отказался вносить оплату за квартиру;
• продавец отказался снимать объект недвижимости с регистрации и выписываться из квартиры;
• возникновение непредвиденных обстоятельств (другие собственники, административный арест, задолженность по ЖКХ и другие обременения);
• одна из сторон отказывается исполнять условия, прописанные в договоре;

Расторжение до регистрации

Отменить сделку до государственной регистрации намного проще, чем после, ведь до неё объект недвижимости является собственности её первоначального владельца (продавца).

В этом случае процедура расторжения договора купли-продажи будет заключаться в следующем:

• достижение обоюдного согласия между участниками;
• составление договора о расторжении сделки купли-продажи;

Образец договора о расторжении сделки купли-продажи квартиры

Если регистрация пройдена

В отличии от предыдущих обстоятельств, отменить сделку купли-продажи квартиры после государственной регистрации намного сложнее. Если право собственности на недвижимость уже перешло от продавца к покупателю, аннулировать сделку можно только при наличии особых обстоятельств, прописанных в договоре или отечественном законодательстве.

Внимание Так, в соответствие с Гражданским Кодексом РФ, расторгнуть договор можно только в тот период времени, когда он еще не истек. Если документ уже не действителен, аннулирование невозможно.

Аннулирование  по обоюдному согласию

В случае, если расторгнуть сделку хотят оба её участника, а государственная регистрация уже пройдена, придется составить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры.

После того, как документ вступит в силу, продавец и покупатель произведут обратную процедуру, оформят документы на продажу, заново пройдут процедуру перерегистрации имущества.

Расторжение через суд

Отмена сделки через судебную инстанцию практикуется в тех случаях, когда её частникам не удается достичь понимая и разрешить ситуацию в добровольном порядке по взаимному согласию.

При составлении искового заявления о расторжении сделки купли-продажи важно указать необходимость возврата не только объекта недвижимости, но и имущества. Если этого не сделать, суд удовлетворит только то требование, которое указано в иске (возврат квартиры), при это решать судьба остального имущества будет его прежний владелец.

В  соответствие с Гражданским Кодексом РФ, если суд постановил аннулирование сделки купли-продажи недвижимого объекта, который уже был перерегистрирован на нового владельца, он потеряет право собственности только на квартиру. Право на пользование имуществом сохранится у покупателя и после расторжения договора, если в иске не будет прописано об аннулировании права и на квартиру и на имущество.

Если в исковом заявлении такого требования нет, продавец будет вынужден снова обратиться в суд, но уже с иском о возврате права на имущество.

Чтобы избежать необходимости обращаться в суд дважды, при составлении иска о возврате квартиры в одностороннем порядке требуется указать:

• о расторжении договора купли-продажи и причиной, по которым это должно произойти;
• о возвращении имущества, находящегося в квартире, обратно его прежнему владельцу;
• о возмещении морального и материального ущерба, если таковой был при нарушении условий договора купли-продажи квартиры;
• о других нюансах, которая каждая из сторон обязуется выполнить после окончания сделки (например, оплата ЖКХ после прохождения государственной регистрации).

Весь перечень прав и обязанностей покупателя и продавца при расторжении сделки купли-продажи недвижимости представлен в статье 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Источник: http://zakon.center/kvartira/kuplya-prodazha/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-do-i-posle-registratsii.html

Расторжение договора купли-продажи картиры — все, что нужно знать продавцу и покупателю

27 сентября 2335

Иногда, после оформления договора купли-продажи недвижимости, одна из сторон желает его расторгнуть. Причиной тому может быть резкое подорожание жилья, продажа без разрешения всех владельцев, обнаружение новых фактов о техническом состоянии и т.д. В этом случае продавец/покупатель стремятся аннулировать сделку. Но стоит помнить, что основания для ее расторжения будут влиять на исход дела.

Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости

Под расторжением подразумевается досрочное прекращение. Однако, это можно сделать только до регистрации документа, если стороны не выполнили зафиксированные в нем договоренности. В случае полного их исполнения расторжение договора уже невозможно. Но можно использовать другой способ — признать документ недействительным.

Как правило, основные обязательства указываются в договоре. К таковым относится:

• расчет за жилье (касается покупателя);
• выписка из квартиры и ее передача (касается продавца).

Также в договоре могут отображаться дополнительные обязательства — оплата продавцом коммунальных долгов, предоставление покупателем авансового платежа до определенной даты и др. Чтобы более детально разобраться в этом вопросе стоит изучить образец договора купли-продажи недвижимости РК.

Что говорит закон?

Статья 401 ГК Казахстана предусматривает 3 варианта расторжения договора.

1. По согласию сторон без привлечения суда.
При согласии двух сторон аннулировать договор купли-продажи квартиры, составляется обоюдное соглашение, которое заверят нотариус. Это самый простой способ расторжения сделки. Он предполагает прекращение еще неисполненного договора.

2. Через суд, если имеются спорные моменты либо претензии. Иск может подавать как один, так и другой участник.
Если между сторонами возник спор, тогда договор расторгается через суд.

Такая процедура имеет свои особенности, а именно:

• перед подачей иска в одностороннем порядке, следует пообщаться с другой стороной и объяснить причины своих действий — возможно обязательства будут исполнены. Необходимо написать заявление о намерении расторгнуть договор на покупку квартиры с указанием причин;
• если на протяжении 30 дней другая сторона не предпримет шаги по урегулированию спора, можно отправляться в суд.

Обратите внимание! Вместо 30 дней допустимо указание и другого срока. Поэтому следует тщательно прочитать договор.

3. Одностороннее расторжение, когда один из участников отказывается выполнять условия договора.
Человек может отказаться от договора даже при отсутствии претензий. Просто обстоятельства не позволяют выполнить его условия. Также сторона имеет право сделать отказ при отсутствии в документе сроков либо изменении актов, согласно которым он заключался.

Важно знать! Об одностороннем отказе другой участник предупреждается не позже, чем за 1 месяц.

Договор на продажу квартиры расторгнут — что дальше?

После оглашения постановления суда либо подписания соглашения обязательства сторон прекращаются. Признание договора расторгнутым дает право участникам требовать возмещения денег, имущества.

Если причиной расторжения документа послужило нарушение его пунктов, и одна из сторон понесла убытки, они тоже подлежат возмещению.

В решении суда должны указываться все проблемные моменты по каждому пункту договора.

Какое влияние оказывает девальвация?

После обесценивания казахстанской валюты по отношению к доллару, оказалось, что цена, отмеченная в договоре, стала меньше рыночной. Тогда продавец возможно пожелает разорвать договор и вернуть себе квартиру с целью ее дальнейшей продажи уже по новому курсу. Но является ли девальвация достаточным основанием для расторжения документа? Чем это может обернуться для покупателя?

В Гражданском Кодексе РК отсутствуют пункты, согласно которым рост валютных курсов признается основанием для расторжения договора. Подобные изменения вносятся лишь по разрешению сторон.

В законе также отмечено, что сделка с обязательной регистрацией признается совершенной с даты регистрации. Расторжение возможно по соглашению сторон или через суд по просьбе одной стороны, если другой участник существенно нарушил договор.

Нарушение считается существенным, если оно привело к такому ущербу, который в значительной мере лишил другую сторону того, что ей полагалось по договору.

Таким образом, у покупателя, добросовестно выполняющего условия договора, нет причин для волнения.

Как признать типовой договор купли-продажи квартиры недействительным?

Когда сделка признается недействительной, она автоматически аннулируется. Однако для подачи соответствующего иска требуются законные основания. Они прописаны в статье 159 ГК. Рассмотрим их детальнее.1. Отсутствует разрешение на проведение сделки. К примеру, продажей квартиры занимается не владелец, а его доверенное лицо.

Однако в самой доверенности нет полномочий на ее продажу.2. Владелец квартиры — ребенок, а ее продали без согласия матери/отца либо иного официального представителя ребенка.3. Недееспособность продавца либо покупателя по причине душевной болезни.

Но в данной ситуации суд аннулирует договор, если будет подтверждено, что недееспособность человека наступила еще до совершения сделки.4. При подписании договора покупатель/продавец был в неадекватном состоянии — тяжелое заболевание, ставшее причиной замутнения сознания, воздействие наркотиков или алкоголя и т.д. Тогда человек сам должен обратиться в суд.

В случае его смерти, подать в суд имеют право заинтересованные лица (к примеру, дети).5. Одну из сторон ввели в заблуждение. К примеру, относительно качества квартиры. Договор не может быть аннулирован, если заблуждение явилось следствием халатности.6. «Кабальная сделка».

То есть, когда один из участников подписал договор с невыгодными условиями из-за определенных обстоятельств, а другая сторона воспользовалась этой ситуацией.7. Владелец — недееспособный человек либо ребенок, а договор подписан уполномоченным лицом с целью собственной выгоды.8. Сделка совершена путем принуждения, обмана, применения силы.9.

Представители сторон заключили между собой злостное соглашение, тогда как покупатель и собственник недвижимости не владели всей информацией.

10. Форма договора купли-продажи квартиры и его содержание не соответствует действующему законодательству.

Кто компенсирует ущерб?

После признания сделки недействительной каждый ее участник обязан вернуть все, что получил по договору. Если одна из сторон признается мошенником (чаще всего, это продавец), у нее не получится вернуть недвижимость. Его конфискует государство.
Если один участник виновен в расторжении сделки и нанес ущерб другой стороне, суд взыщет с него компенсацию.

Чем отличается недействительность от расторжения?

Признание сделки недействительной находится в компетенции суда, а ее расторжение происходит по согласию сторон без привлечения суда. Но в обоих случаях последствия будут одинаковыми.

Если квартиру продали давно

Для предоставления заявления о признании сделки недействительной отводится 12 месяцев с момента возникновения законных оснований. В случае подписания документа через угрозы — 12 месяцев с момента прекращения угроз.

Источник: https://info.homsters.kz/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kartiryi-vse-chto-nuzhno-znat-prodavtsu-pokupatelyu/

Расторжение договора купли-продажи. Юридические моменты

Расторжение договора купли-продажи — трудоемкий, порой затяжной процесс, однако он вполне осуществим. В статье приведены основания для его аннулирования, даны ссылки на законодательные акты, а также указаны сроки, в которые это можно сделать.

: Условия расторжения | Признание сделки недействительной | Важные моменты | Пример претензии | по теме | Задать вопрос юристу | Почитать ответы специалистов

Договором купли-продажи (согласно ст. 454 ГК РФ) называется соглашение двух и более лиц, на основании которого одна сторона (продавец), передает товар (например, квартиру, машину, земельный участок, оборудование, ценные бумаги, какую-либо продукцию и т.п.) во владение другой стороне (покупателю), а последний, в свою очередь, обязуется заплатить установленную сумму.

Общие положения

Документ подписан, вступил в силу. Однако, что делать, если одна из сторон отказывается выполнять условия договора? В таком случае не остается ничего иного как расторгнуть его, т.е.

полностью прекратить его действие и завершить все возможные правовые отношения между сторонами.

К слову, процедура по расторжению договора является достаточно сложной, требующей знания многих юридических тонкостей.

Условия расторжение договора

Расторгнуть договор купли-продажи в одностороннем порядке практически невозможно. Это можно сделать либо с согласия второй стороны, либо в судебном порядке и только в письменной форме.

Как показывает практика, расторжение договора по взаимному соглашению обеих сторон встречается крайне редко. Как продавец, так и покупатель должны понимать, что невозможно вернуть то, что уже было исполнено согласно договору (например, внесенный аванс). Для исключения подобных неприятных моментов, следует прописать соответствующие условия, на основании которых может быть расторгнут договор.

Одним из вариантов может быть упоминание того, что при невыплате полной стоимости товара, он будет возвращен в полном объеме продавцу, а договор будет аннулирован. Это будет важным аргументом, если дело дойдет до суда, так как очень часто невыплата денег не признается существенным нарушением.

Основаниями для одностороннего расторжения в судебном порядке являются согласно ст. 450 ГК РФ:

1. в случае существенного нарушения условий договора другой стороной (т.е., если кем-то из участников был понесен значительный ущерб по предмету договора, например, отказ от оплаты, выселения из купленной квартиры и т.п.);
2. в других случаях. которые предусматривает Гражданский кодекс РФ или какой-либо другой закон.

Расторжение сделки или признание ее недействительной

Следует различать понятия расторжения договора купли-продажи и признания его недействительным. Итог и одного, и другого действия будет одним, а вот результат — нет. Если договор будет признан недействительным, то сторона, виновная в этом, будет обязана вернуть все, что было ею получено по конкретному договору, даже компенсировать ущерб (ст. 167 ГК РФ).

Оснований для признания заключенного соглашения существует несколько:

• оно нарушает нормы законодательного или другого нормативного акта;
• одна из сторон оказалась недееспособной или на период подписания договора не могла отвечать за свои поступки (например, под воздействием алкоголя, наркотиков, травмы и др.);
• покупатель либо продавец был несовершеннолетним лицом;
• оно было заключено под насильственным воздействием (угроза, насилие, обман и других обстоятельств);
• сделка была притворной (для сокрытия каких-либо правонарушений).

На что обратить внимание

В Гражданском кодексе РФ сказано, что аннулировать договор купли-продажи можно только в период его действия. Это значит, что если обязательства были исполнены в полной мере и истек срок договора, то такой договор расторгнуть невозможно.
Расторжение договора в судебном порядке.

При невозможности достигнуть взаимного согласия по расторжению договора, необходимо подавать исковое заявление в суд.

При этом важно требовать не только расторжения договора купли-продажи, но и возврата переданного имущества и т.п., так как решение может выноситься только в рамках заявленных истцом требований.

Если же нарушения одной из сторон существенны, можно также потребовать возместить убытки и моральный вред.

Резюмируя все вышесказанное, расторжение договора купли-продажи является трудоемким, но вполне реальным процессом. Оснований для этого имеется достаточно, но их наличие нужно грамотно доказать.

Поэтому при составлении договора, чтобы избежать каких-либо неприятных последствий, не будет лишней консультация грамотного юриста. Также он сможет помочь, если уже возникла ситуация с необходимостью обращения в судебные органы.

В начало статьи

Пример претензии

Директору ООО «Мизерабль»

ФИО представителя организации

от потребителя Сидорова А.С.

проживающего по адресу:

г. Краснодар, ул. Рублевска, 22.

тел. 000-00-00

тел. сот. 961-000-00-00

Отметка о приеме претензии:

Дата принятия претензии Сидорова А.С.

«___»  _____________ 200_ г.

Подпись _____________________

П Р Е Т Е Н З И Я

     20.10.08г. я заключил с Вашей организацией Договор розничной купли-продажи телевизора «Самсунг» KLPD-5498 по цене 14 654 (Четырнадцать тысяч шестьсот пятьдесят четыре) рубля, что подтверждается кассовым и товарным чеками и гарантийным талоном (копии прилагаются).

     Срок гарантии, установленный изготовителем, составляет двенадцать месяцев.

     Оплатив товар, я тем самым свои обязательства по Договору выполнил.

     В соответствии со ст.4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец обязан передать потребителю товар, качество которого соответствует договору, а при отсутствии в договоре условий о качестве товара пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

     В период действия гарантийного срока в телевизоре обнаружился следующий недостаток: после 5-ти минут работы экран темнеет, звук не пропадает.

     В отношении товара, на который установлен гарантийный срок, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после передачи товара потребителю вследствие нарушения потребителем правил использования, хранения или транспортировки товара, действий третьих лиц или непреодолимой силы (п.6 ст.18 Закона).

     Потребитель, которому был продан товар с недостатками, если оно не было оговорено продавцом, вправе по своему выбору предъявить продавцу одно из требований, предусмотренных п.1 ст.18 Закона.

     В соответствии с п.5 ст.18 Закона продавец обязан принять товар ненадлежащего качества и в случае необходимости провести проверку качества товара. Потребитель вправе участвовать в проверке качества товара.

     На основании вышеизложенного отказываюсь от исполнения Договора купли-продажи и прошу:

1. В соответствии с п.1 ст.18 осуществить доставку сдаваемого товара за счет собственных сил и средств Вашей организации;
2. Обеспечить моё участие в проверке качества телевизора;
3. Если возникнет спор о причине возникновения недостатка, обеспечить моё присутствие на экспертизе, о чём уведомить заблаговременно по указанным телефонам;
4. Возвратить мне стоимость телевизора в сумме 14 654 (Четырнадцать тысяч шестьсот пятьдесят четыре) рубля.

     Напоминаю, что за каждый день просрочки исполнения указанного требования свыше срока, установленного ст.22 Закона , Вы будете обязаны в соответствии со ст.23 Закона уплатить мне в добровольном порядке неустойку в размере 1% от стоимости товара по день исполнения требования.

     В случае отклонения моей претензии буду вынужден(а) обратиться в суд за защитой своих прав. Кроме вышеуказанного, я буду требовать возмещения причиненных мне убытков и морального вреда на основании ст.ст. 13-15 Закона.

Суд также своим решением при удовлетворении иска может взыскать с продавца штраф в бюджет в размере иска за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя. Так же Вам придётся уплатить госпошлину.

Приложение:

1. Копия кассового чека;
2. Копия товарного чека;
3. Копия гарантийного талона.

20.10.08г. Сидоров А.С.

Возврат в начало статьи

Если вам нужна консультация или помощь в расторжении договора — пишите!

Источник: http://zaschita-potrebiteley.ru/stati/126-rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости

Все сделки по купли — продаже недвижимости необходимо проводить с составлением соответствующего договора.

Он позволит установить все необходимые условия и правила проведения сделки, зафиксирует каждую из сторон и будет использован регистрационными службами для смены права собственности.

Как видите, это достаточно важный документ, имеющий весьма значительную юридическую силу, и к его подготовке нужно отнестись ответственно.

Но что если сделка не принесла желаемого результата и одна из сторон понесла серьезный ущерб? В этом случае потребуется провести аннулирование всей операции.

Стоит помнить, что договор купли — продажи недвижимости — это официальный документ, и оспаривать его после вступления в силу (то есть после регистрации) нужно с соблюдением определенных юридических процедур.

В этой статье мы расскажем вам о том, как правильно провести аннулирование сделки в одностороннем и двустороннем порядках.

Основания

Для того, чтобы расторгнуть договор купли — продажи недвижимости после его регистрации, у каждой из сторон должны быть достаточно веские основания. При этом они могут значительно различаться в зависимости от того, кто именно является инициатором расторжения сделки. Чтобы максимально подробно описать причины рассмотрим расторжение сделки с каждой из сторон.

Если сделку расторгает покупатель, то основания могут быть связаны либо с самим договором, либо с приобретаемой недвижимостью.

Таким образом причиной расторжения договора могут стать неудовлетворительное состояние собственности, поддельные документы, используемые в купли — продаже, ошибки при совершении предыдущих регистрационных действий предыдущим продавцом, нарушение условий самого договора купли — продажи недвижимости.

Если сделку расторгает продавец, то основанием опять же могут стать нарушения условий самой сделки.

При этом оспорить регистрацию можно при нарушении любого из пунктов договора купли — продажи независимо от его серьезности, если самим договором не предусмотрено иной компенсации.

Так же договор можно расторгнуть в том случае, если покупатель предоставил поддельные бумаги или не внес вовремя полную оплату.

Если сделку расторгают третьи лица, то на это могут быть только крайне веские основания, подтвержденные соответствующим судебным решением.

Государственные органы могут провести отмену регистрации недвижимости только в очень узком спектре случаев, например, при проведении процедуры банкротства (для продажи имущества и оплаты долгов) или неправомерном использовании квартиры новым владельцем.

Расторжение мирным путем

Для начала рассмотрим самый простой способ аннулировать купле — продажу, а именно составление двустороннего соглашения, достигнутого мирным путем. Такая процедура хоть и кажется весьма простой, все равно требует соблюдения некоторых норм при выполнении. Проходит расторжение в два этапа:

• Составляется дополнительное соглашение, которое аннулирует договор купли — продажи;
• Дополнительное соглашение подается в Росреестр, после чего проводится отмена договора купли — продажи и обратная перерегистрация собственности.

Если с подачей бумаг вопросов не возникает, то взаимное соглашение — предмет более сложный и требующий рассмотрения. Соглашение о расторжении договора купли — продажи это документ свободной формы, который должен содержать в себе:

• Заголовок, содержащий краткую суть документа;
• Реквизиты каждой из сторон (покупателя и продавца);
• Ссылку на расторгаемый договор (номер и дату);
• Взаимное согласие каждой из сторон, подтвержденное подписями.

Скачать

Образец соглашения о исторжении договора.doc

Если договор составлялся между физическими лицами, то его в обязательном порядке нужно подтвердить подписями, снабженными расшифровками, а если между юридическими — подписями ответственных лиц и печатями.

Расторжение в одностороннем порядке

Перейдем к правильному расторжению в том случае, когда претензию подает только одна сторона. В этом случае потребуется на порядок больше документов, но при этом такая операция будет проще, чем подача иска в суд, так как она не требует привлечения третьих лиц. Для того, чтобы провести аннулирование по жалобе в одностороннем порядке, потребуется сделать следующее:

• Организовать встречу сторон;
• Составить претензию в адрес нарушителя, фиксирующую совершенное нарушение, которое выступит в качестве основания для отмены договора;
• Составить заявление с отказом в выполнении своей части договора купли — продажи;
• Составить заявление на проведение обратной регистрации собственности.

Внимание!

Все эти документы составляются в двух экземплярах. Первый подается второй стороне сделки, второй экземпляр направляется в Росреестр. Обратите внимание, что для начала свою копию должна изучить нарушившая договор сторона. Если ответа и подписей от неё не последует, то придется обращаться в суд.

Расторжение в судебном порядке

Все Наследникам — стандартный блок

Расторжение договора купли — продажи недвижимости после регистрации с помощью суда проводится в двух случаях: если при расторжении договора в одностороннем порядке возникли споры, препятствующие мирному урегулированию сделки, либо если аннулирование проводят третьи лица. Для того, чтобы инициировать судебное разбирательство, нужно составить исковое заявление. Какой — либо строгой формы иск на расторжение договора купли — продажи недвижимости не имеет, так что можно использовать универсальную форму:

• Заголовок. Содержит реквизиты сторон, а именно суда, истца (того, кто оспаривает купле — продажу) и ответчика (стороны, совершившей нарушение);
• Информационная часть. Содержит описание сложившейся ситуации, суть конфликта, требования истца, обоснование этих требований и доказательства правоты;
• Заключительная часть. Содержит опись приложенных документов, подпись истца и дату подачи обращения.

После подачи иска начнется судебное разбирательство, в ходе которого будет проведена проверка оснований для подачи иска. Если они окажутся достаточно вескими и обоснованными, то суд выпишет постановление об аннулировании договора купли — продажи, на основании которого можно будет отменить регистрацию.

Источник: http://VseNaslednikam.ru/poryadok-rastorzheniya-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Основания и порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости

Причин и поводов для расторжения договора купли-продажи (ДКП) может быть несколько, как и оснований для оспаривания данного решения одной из заинтересованных сторон. Последствия этих действий также могут быть разнообразными.

Не стоит забывать, что все процедуры должны быть проведены согласно действующему законодательству РФ. На сегодняшний день спорные вопросы принято решать цивилизованно, но и это не гарантирует отсутствие финансовых затрат и нервного напряжения.

С какими сложностями и нюансами можно столкнуться в этом юридическом процессе вы узнаете, прочитав предоставленный материал.

Законодательное регулирование вопроса

Законодательный аспект оформления и расторжения ДКП закреплен в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Согласно ст. 452 данного Кодекса, как правило, при помощи специалистов согласовываются условия для аннулирования раннее заключенной сделки.

Причем расторжение производиться исключительно при обстоятельных неисполнениях одной из сторон, участвующих в договоре, своих обязательств. Например, покупатель не приобретает того, на что было рассчитано при фиксировании сделки.

Неисполнением условий является поступок той стороны, которая причиняет оппоненту основательный ущерб, и в этом случае при столкновении интересов физических и юридических лиц нужно задействовать «Закон о защите прав потребителей».

По ст.452 п.1 ГК РФ действие, производимое при условиях, указанных в договоре, или определенных законодательством РФ, является расторжением договора купли-продажи. Также в данной статье изображена последовательность данных действий.

Статья 450 п.1 и п.2 Гражданского Кодекса указывает, что действие договора может быть прекращено добровольно либо в судебном порядке.

Статья 451 п.1 и п.2 того же законодательного документа гласит, что расторжение сделки может быть осуществлено при немалом изменении условий, прописанных и выверенных в начале ДКП.

В статье 453 можно узнать всю необходимую информацию о правовых аспектах данного вопроса.

В каких случаях это возможно

Помимо причин и поводов, когда сделка срывается по обоюдному согласию сторон, либо по инициативе одной стороны, в действие могут вмешаться непредвиденные обстоятельства.

А именно, изменение первоначальных условий, при которых стороны не смогли спрогнозировать изменившиеся обстоятельства. То есть, априори, выходит отсутствие виновников, но совершение сделки все равно срывается. По статистике, именно такие случаи составляют львиную долю в российских судебных тяжбах.

При любом раскладе, для расторжения ДКП необходимы обоснованные аргументы, в противном случае договор признается правомерным и участникам сделки придется следовать выполнению его условий.

Основания

Если происходит срыв сделки по инициативе покупателя, но достигнуто предварительное согласие, то данное лицо передает просьбу к продавцу в письменном виде расторгнуть ДКП.

При этом прилагается проект соглашения, указывающий:

• место и время заключения сделки;
• договор, прерывающий отношения среди контрагентов;
• дата окончания действия контракта и возможные последствия;
• реквизиты и подписи контрагентов.

В эпизоде, когда оппонент не согласен, и не приемлет уступки, российским законодательством предусмотрен односторонний отказ от исполнения своих обязательств согласно ГК РФ.

Сделка расторгается по инициативе покупателя по причине:

• поставленного некачественного жилого помещения;
• некомплекта в заранее обговоренные сроки;
• при отказе передачи оппонентом жилья;
• нарушения условий ассортимента;
• передачи неликвидного товара.

По инициативе продавца сделка может быть расторгнута:

• при неисполнении покупателем обязанности о приеме недвижимости;
• при отказе оплачивать уже полученную квартиру или дом;
• в случае отказа от страхования жилья, если данная обязанность, в соответствии с контрактом, возложена на контрагента.

Порядок процедуры

Договор о купли-продажи квартиры является главным и существенным документом, обязующим продавца за раннее оговоренную цену передать жилье покупателю, учитывая все пункты и разделы, прописанные в соглашении.

Но любой подобный документ закрепляет за контрагентами определенные и оговоренные обязанности и права, и при невыполнении одним из участников сделки своих обязательств, согласно законам РФ возможно аннулирование ДКП.

Расторжение сделки является зоной действия российской юриспруденции. Соответственно в ГК РФ прописаны условия для прекращения правоотношений, касающихся недвижимости, после завершения регистрации в Росреестре. Ст. 450 ГК РФ гласит, что в таком случае договор реально расторгнуть по мирному соглашению участников; либо через суд, по иску одной из сторон.

Обоюдное согласие сторон

В случае мирного соглашения в удобное время составляется договор об аннулировании сделки. В расторжении обязаны принять участие те стороны, которые присутствовали при заключении ДКП. Помимо этого данное действо должно проходить у того нотариуса, который регистрировал договор купли-продажи квартиры. В данном случае обязательно наличие того же пакета документов.

Главными составляющими разрыва правоотношений являются:

• установление сроков и порядка возвращения финансовых средств продавца покупателю;
• согласование о возмещении убытка (если таковой имеется);
• другие причины, являющиеся неотъемлемой частью.

Когда сделка еще не была официально зарегистрирована в государственных органах, то контрагентам достаточно подписать соглашение в письменной форме об аннулировании без последующей регистрации.

В случае обращения одного из контрагентов в судебные органы, вышеприведенные документы станут гарантом законности расторжения сделки.

Инициатива одной из сторон

В данном случае необходимо предоставить оппоненту возможность добровольно аннулировать ДКП квартиры в определенный период времени, а именно провести обоюдное досудебное урегулирование.

Если другая сторона отказывается расторгнуть договор, согласно ст. 450 п.1п.2, нужно обращаться в судебные органы.

Негативные последствия

В статье 453 ГК РФ, а именно в пункте 4 сказано, что стороны не вправе требовать того, что они выполнили по своим обязательствам до момента исправления или аннулирования договора, если иное не является соглашением сторон и не предусматривается российским законом.

Другими словами, могут появиться условия, при которых покупатель вносит заранее оговоренный аванс, но продавец не желает передавать ему квартиру.

Обращаясь в судебные органы с соответствующими документами о расторжении договора, покупатель выигрывает в данной судебной тяжбе, и суд удовлетворяет его иск.

Но, ссылаясь на вышеуказанную форму, продавец отказывается возмещать заранее выплаченные авансовые средства. И в этом случае он формально прав.

Бывает и обратная ситуация. Покупатель спокойно переехал в новое жилье, обживается, предварительно зарегистрировав право собственности, но окончательно не рассчитавшись с продавцом. Продавец в судебном порядке добивается аннулирования сделки, но это не гарантирует ему возвращение жилплощади. Парадокс!

Для того, чтобы обезопасить себя от подобного рода ситуаций, покупателю необходимо максимально четко определиться во временных рамках передачи квартиры в свое пользование.

При этом определение стоимости жилплощади с помощью специалистов необходимо удостоверить. Ведь зачастую риелторы предлагают искусственно занизить стоимость жилья для понижения выплаты налогов.

Но задумайтесь, чем это может обернуться в случае расторжения договора купли-продажи.

Продавцам желательно акцентировать свое внимание как на перечисление финансовых средств, так и времени фактического перевода денег. В идеале, если перевод финансов состоится в тот же день, что и процедура регистрации.

Оспаривание решения

Возможность для прекращения действия ДКП предусмотрена главой 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора»:

• ст. 450 доскональные причины для расторжения;
• ст. 451 изменившиеся обстоятельства, приводящие к прекращению правоотношений;
• ст. 452 последовательность проведения процедуры;
• ст. 453 ее последствия.

ФЗ №122 в нашем государстве определяет правовую основу для каждой из сделок с недвижимостью. Как гласит вышеуказанный закон, все договоры на данном юридическом поле подлежат обязательному регистрированию. Это нужно и при покупке жилплощади, и при аннулировании сделки.

Оспорить правомерность расторжения сделки можно в течение последующих 3-х лет.

В завершение, в подтверждение вышесказанного, следует отметить, что расторжение ДКП вполне реальный, хотя зачастую крайне сложный процесс. Оснований для прекращения сделки на приобретение жилья большое количество, но нарушение законодательной базы еще нужно доказать, что зачастую оказывается чрезвычайно тяжело.

К заключению договора лучше подойти «во всеоружии», очень ответственно, заранее подготовленным. Вам, в первую очередь необходимо акцентировать свое внимание на сроках, условиях предоставления жилья и финансовых средств, обязанностях и ответственности сторон.

По возможности, воспользоваться услугами специалиста в сфере юриспруденции.

О способах и правилах проведения данной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/rastorzhenie-dogovora.html

Как расторгнуть договор купли-продажи дома?

Приобретение недвижимого имущества у третьих лиц в обязательном порядке сопровождается заключением письменного договора купли-продажи, на основании которого в органах Росреестра будет производиться перерегистрация собственника.

Любой письменный договор купли-продажи – это соглашения между продавцом и покупателем относительно недвижимого объекта. Продавец обязуется передать его новому собственнику, а взамен получить оговоренную плату.

Природа договора ясна и понятна. Как и любой другой договор, сделку по купле-продаже недвижимости также можно расторгнуть.

Рассмотрим, каким образом это производится, и какие для этого нужны основания.

Как расторгнуть договор купли-продажи дома до и после регистрации?

Право собственности на приобретенную квартиру переходит к покупателю только после регистрации в органах Росреестра.

Заключение письменного соглашения – это только первый шаг к переходу права собственности.

После того, как соглашение подписано, необходимо подать двухстороннее заявление в Росреестр для регистрации перехода права собственности, основанием для которого и будет являться договор.

Процедура расторжения договора во многом будет зависеть от того, на какой сейчас стадии находится сделка.

Расторжение сделки до регистрации перехода права в Росреестре

Это наиболее простой способ расторжения договора, поскольку сделка как таковая без регистрации не завершена.

Стороны просто заключают двухстороннее письменное соглашение о расторжении сделки и не проводят никаких дальнейших процедур с регистрирующими органами.

Соглашение о расторжении должно заключаться в той же форме, что и сама сделка. Если стороны заключали договор в нотариальной форме, то и при расторжении нужно еще раз обратиться к нотариусу.

С момента расторжения стороны больше не имеют никаких взаимных прав и обязанностей – недвижимость остается у продавца, а деньги у покупателя.

Не будет иметь никакого правового значения, почему стороны взаимно решили расторгнуть сделку, если такое волеизъявление взаимно.

Расторгнуть договор даже на этом этапе в одностороннем порядке гораздо сложнее – для этого нужно обращаться в суд и доказывать, что одна из сторон допустила существенные нарушения при исполнении обязанностей.

Договор заключен, заявление о переходе права подано в Росреестр, но еще не зарегистрировано

В этом случае, стороны должны совместно подать заявление в Росреестр о прекращении регистрационных действий, а затем осуществить процедуру расторжения договора, что описана выше.

Переход права в Росреетре зарегистрирован и в ЕГРН собственником внесен покупатель

Это самый сложный вариант расторжения, который на практике встречается крайне редко.

Если запись о новом собственнике уже внесена в ЕГРН, то соглашение, которым сделка расторгнута, необходимо также подавать в органы Росреестра для аннулирования первоначальной сделки.

При этом на практике аннулирование сделки возможно только в период, когда первоначальная сделка ее признается действующей (не истек срок действия договора).

Если же срок истек, по соглашению сделку уже не расторгнуть.

В этом случае иногда применяется вариант с обратным договором – стороны просто меняются местами и покупатель продает обратно продавцу его же квартиру и получает назад оплаченные ему деньги.

В некоторых случаях вернуть все на круги своя возможно через признание сделки недействительной.

Если будет выяснено, что сделка была совершена с нарушением условий гражданского законодательства (например, одна из сторон оказалась недееспособным лицом, купля-продажа недвижимости была мнимой или притворной сделкой), то положения договора не могут быть применены и стороны обязаны вернуть обратно все полученное по сделке.

Росреестр внесет запись об аннулировании записи на основании судебного решения.

Основания для расторжения договора купли-продажи дома

Если стороны расторгают договор по взаимному согласию, то их мотивы могут быть абсолютно любыми. Люди могли банально передумать, все еще раз взвесив и оценив – это их право.

Совсем иная ситуация, когда стороны требуют расторжения договора в одностороннем порядке. Этот процесс, как уже указывалось выше, должен быть осуществлен исключительно в судебном порядке.

Сторона, которая настаивает на расторжении сделки должна доказать, что вторая сторона, желающая сохранить соглашение в силе, существенно нарушает условия сделки.

Что понимается под «существенными нарушениями», смотрите ниже:

• Продавец представил в отношении квартиры поддельные документы. Конечно, довольно сложно себе это представить на практике, но теоретически возможно;

Неверное указание площади, или вообще отсутствие у продавца каких бы то ни было прав на квартиру – вот вероятные нарушения.

Конечно, вся информация о приобретаемой недвижимости может быть проверена продавцом через заказ выписки из ЕГРН, а если этого сделано не было, то можно говорить о крайней неосмотрительности такого покупателя.

• Нарушение условий о передаче квартиры. Если деньги внесены и оговоренный час передачи жилплощади по акту настал, но ключи покупателю так и не переданы, это нарушение условий договора;

Если продавец по непонятным причинам уклоняется от передачи объекта сделки покупателю, то последний имеет полное право обратиться в суд и потребовать расторжения договора.

• Обратная ситуация – продавец не может дождаться внесения оплаты за квартиру. Недвижимость может быть уже передана (хотя это тоже очень неосмотрительно, передавать недвижимость до получения оплаты), но денег за нее продавец так и не увидел. Тогда уже он может написать исковое заявление в суд и потребовать расторгнуть такую сделку.

Исковое заявление в любом случае должно быть грамотно составлено.

Если есть сомнения относительно правильности подготовки подобного документа, то лучше обратиться к профессиональному юристу.

Негативные последствия расторжения договора купли-продажи дома для сторон

Есть в ст.453 ГК РФ один весьма интересный момент. В ней сказано, что при расторжении договора ни одна сторона не может потребовать возврата того, что уже фактически исполнено, если иное не предусмотрено соглашением.

П.4 ст.453 ГК РФ сформулирован именно таким образом:

«Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон».

Иными словами, может сложиться ситуация, при которой покупатель может внести оговоренный соглашением авансовый платеж, но покупатель квартиру ему не отдаст. Покупатель потребует через суд расторжения договора, которое суд удовлетворит.

При этом продавец откажется возвращать ему деньги, сославшись на вышеуказанную норму, и будет формально прав.

Справедлива и обратная ситуация. Покупатель получил квартиру после внесения авансового платежа, зарегистрировал право собственности и начал благополучно жить на новой жилплощади. Однако окончательный расчет с продавцом он так и не произвел. Если продавец в судебном порядке добьется расторжения договора, он рискует не получить назад своей квартиры.

Парадоксально, но факт.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, необходимо в тексте договора обязательно указывать, что в случае расторжения договора стороны должны вернуть друг другу все полученное в связи с исполнением взаимных обязательств.

Чтобы избежать подобных рисков, при заключении договора рекомендуется обращаться за консультацией к профессиональному юристу.

Лучше выявить все опасные моменты сделки до ее совершения, нежели потом пытаться отстоять свои права в судебных тяжбах.

Человек, не обладающий юридическим образованием, вполне может составить качественный текст договора, но вот «подсветить» такие тонкие моменты может только опытный правовед.

Источник: http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-doma.html