Договор купли продажи с задатком

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Скачайте предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком. Узнайте, как не лишиться аванса и гарантированно добиться заключения основного договора купли-продажи недвижимости.

Содержание:

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Основная задача этого документа для покупателя — быть уверенным в том, что выбранная квартира будет продана именно ему, за ту цену и на тех условиях, которые согласованы с продавцом. Для продавца здесь важно получить документальное подтверждение серьезности намерений покупателя и получение частичной оплаты за свой дом или квартиру. Хотя последнее требование не является обязательным, но об этом ниже.

К содержанию этого соглашения следует отнестись также серьезно, как и к составлению основного соглашения купли-продажи. В первичной бумаге необходимо указать:

• Фамилии, имена, отчества сторон
• Их паспортные данные
• Точный адрес дома либо квартиры так, как он записан в выписке Росреестра
• Данные самой выписки
• Этажность объекта
• Стоимость дома или квартиры
• Согласие супруга на продажу недвижимости (если продавец состоит в браке)

Но одним из главных сведений этого документа являются условия перехода к этапу заключения основной договоренности — купли-продажи недвижимости. Существенным моментом здесь являются сроки заключения основного документа, платежей и передачи имущества.

Требования законодательства к форме преддоговора купли-продажи

Форма соглашения

Закон однозначно требует составления предварительного договора в той же форме, в которой заключается и основной. Это означает, что документ нужно составить письменно.

Сроки главной сделки

Еще одной особенностью этого вида договоренностей является срок выполнения обязательств. Если вы не укажите в нем дату заключения основного документа, то российским законом предусмотрен целый год на то, чтобы это сделать. Естественно, стороны соглашаются с этим редко. Вероятно, вам также придется сначала согласовать сроки основной сделки с противоположной стороной заранее и затем отразить ее в предварительных бумагах.

Задаток

Гражданский Кодекс РФ не настаивает на том, чтобы в ходе подписания преддоговора покупатель обязательно вносил частичную оплату, а продавец категорически ее требовал. Вносить ли аванс, его размер — все это стороны решают самостоятельно. В каждом отдельном случае продавец и покупатель имеют свою мотивацию и интерес в этом вопросе. С позиции продавца часто имеется большая заинтересованность в том, чтобы получить аванс и желательно в большем размере, «привязав» к себе клиента. Со стороны покупателя, как правило, есть желание внести поменьше либо не платить совсем. Но может быть и обратная ситуация, к примеру: продавец не уверен в своем желании продать свой дом по такой цене, а покупатель убежден, что эта покупка для него крайне удачна и выгодна.

В любом случае, предоплата – это очень действенный способ обязать стороны заключить сделку. Поскольку виновная сторона не только часто теряет средства в размере задатка, но и может столкнуться с требованиями о возмещении убытков, понесенных другой стороной. Так, если сделка не состоится по вине покупателя, то он однозначно теряет задаток. Эти средства остаются у продавца. Если же сделка отменяется по вине продавца, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере! Это регламентируется статьями 380 и 381 Гражданского Кодекса РФ.

Также не забывайте о возможности истребования с виновной стороны компенсации по возникшим убыткам. Если вы сможете подтвердить их документально. Поэтому над необходимостью и суммой предоплаты стоит подумать не торопясь.

Маленькая хитрость: задаток или аванс

Знание этого нюанса позволит застраховать себя от существенных потерь. Дело в том, что юридические термины «аванс» и «задаток» имеют много отличий. Но в данной ситуации главное для покупателя это то, что закон по-разному смотрит на их возврат. Аванс рассматривается Кодексом как один из первых платежей за передачу прав владения недвижимостью, не предусматривая жестких санкций за отказ от сделки. Требования же к оплате и возврату задатка однозначно описаны в ГК РФ так, как это отмечено в предыдущей главе.

Другими словами, если указать в договоре «аванс» вместо «задаток», то в случае отмены сделки покупателем он вправе будет настаивать на полном возврате этой суммы и продавцу будет крайне сложно с этим спорить. Хотя, при этом не стоит забывать об опасности судебных споров, если продавец потребует возмещения убытков.

Предварительный договор купли-продажи квартиры без задатка

Некоторые юристы предпочитают разделять предварительное соглашение на собственно сам преддоговор и соглашение о предоплате. Трудно сказать, чем объясняется такое желание. Возможно, склонностью к перфекционизму. На этот случай привожу бланк соглашения с задатком и отдельный документ об оплате.

Но в большинстве случаев преддоговор включает в себя, кроме всего прочего, раздел об оплате аванса. На мой взгляд, так понятнее и удобнее. Его форму можете скачать в конце этой статьи.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

В ходе приобретения жилья в ипотеку, прежде всего следует выбрать банк, который способен предоставить вам самые выгодные условия кредитования. Далее, следует обратиться к ипотечному менеджеру банка за разъяснением процедуры, поскольку в каждом банке имеются свои отличия. После этого можно переходить к поиску квартиры и обсуждению условий сделки с конкретным собственником.

В этом случае вы также можете заключить предварительное соглашение. Однако, его форма, вероятно, будет предложена самим банком. Кроме того, сотрудники банка в любом случае должны сделать оценку стоимости объекта и проверить его на предмет чистоты сделки и отсутствия обременений. Это кстати, один из существенных плюсов покупки в ипотеку.

Кроме того, с помощью преддоговора можно спланировать покупку квартиры, которая уже находится в ипотеке. Для этого нужно выяснить какую сумму текущий владелец квартиры еще должен банку. Эту сумму можно включить в текст предсоглашения. После ее получения от покупателя текущий хозяин квартиры должен оплатить эти средства банку для окончательного погашения своей ипотеки. Обременение банка на объект будет снято и стороны могут спокойно переходить к купле-продаже.

Однако, возможен и вариант оформления ипотеки на покупателя, внесения им первого ипотечного платежа банку, одновременного оформления ипотечного кредита на покупателя и погашения обязательств предыдущего владельца перед банком. Безусловно, вся эта процедура должно согласовываться с работниками банка, сопровождаться трехсторонними соглашениями и договорами о зачетах кредитных обязательств.

Предварительный договор купли-продажи дома — образец

Подписание соглашение о планируемой покупке дома требует более досконального изучения имущества. Кроме того, если к нему прилагается земельный участок, хозяйственные постройки, то все это также требует подробного перечисления в тексте соглашения. К договору необходимо приложить имеющиеся правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца. По этой причине текст такого соглашения занимает зачастую больший объем и требует к себе большего внимания. Ниже вы может скачать форму подобного документа и на его основе подготовить собственный:

Расторжение предварительного соглашения купли-продажи квартиры

Наиболее благоприятный и безболезненный способ расторжения предварительного соглашения – это заключение основного договора и переход к сделке. Для этого он и был заключен. Но, как известно, человек предполагает, а господь располагает и случиться может всякое. Поэтому помимо идеального варианта могут произойти незапланированные. Однако, они также предусмотрены ГК РФ. Расторжение соглашения происходит в следующих случаях:

1. Стороны заключают основной договор в соответствии со сроками, указанными в предварительном соглашении. Размер аванса учитывается в общей стоимости квартиры и вся последующая часть сделки регулируются основным соглашением;
2. Одна из сторон инициирует отказ от заключения основного договора. В этой ситуации другой участник вправе принудить противоположную сторону к сделке, но только по прошествии шести месяцев с момента отказа от нее другого участника. Разумеется, судьбу предоплаты определят положения Гражданского Кодекса так, как описано выше. Если же в соглашении был указан «аванс», то вполне возможно покупатель ничего не потеряет;
3. Обо всем можно договориться, поэтому и продавец с покупателем могут согласовать иные сроки либо иные условия и даже цену сделки в рамках основного договора в досудебном порядке. Это всегда возможно, если участники наделены достаточными коммуникативными навыками и стремлением к взаимовыгодному компромиссу.

Читайте также  Договор купли продажи запчастей к автомобилю

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире

Преддоговор купли-продажи доли в квартире ничем принципиально не отличается от стандартного соглашения за исключением того факта, что купле-продаже подлежит только оговоренная часть недвижимости.

Таким образом, нет ничего сложного в первом этапе сделки купли-продажи дома, квартиры либо ее доли. Но при этом важно знать и уметь пользоваться определенными законодательными нюансами в свою пользу. Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком, образец которого многократно проверен в работе вы можете по этой ссылке скачать.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, особенности заключения сделки с авансом и задатком

Поиск подходящего жилья при желании его купить, или напротив, долгое ожидание того, кто приобретет жилое помещение, омрачается, когда всплывают препятствия.

Чтобы все шло гладко, пока устраняются проблемы, не позволяющие оформить покупку, можно заключить предварительный договор купли-продажи квартиры.

Однако следует подумать о некоторых особенностях, которые неизбежно следуют за такими действиями. Именно о них и будет рассказано в нашей статье.

Как заключить предварительный договор купли-продажи квартиры

Сначала, необходимо выяснить причины необходимости предварительного заключения. Они могут быть связаны с различными нюансами, например:

• у покупателя недостаточно денег для совершения покупки;
• у продавца подготовлены не все необходимые документы, для осуществления продажи жилого помещения новому владельцу;
• квартира находится в многоквартирном доме, который ещё не сдан в эксплуатацию.

Вот наиболее часто встречающиеся обстоятельства, при которых, непосредственная сделка всегда откладывается.

Главная разница между предварительным договором и основным, заключается в дополнительных условиях. Чаще всего к ним относят внесение задатка, залога, а также аванса.

Каждый из этих моментов, требует отдельного внимания. Потому что это совершенно разные термины с точки зрения законодательства. Какой именно подходит в конкретной ситуации, решать сторонам, у которых возникла необходимость заключить предварительный договор купли-продажи квартиры.

Задаток как средство обеспечения

Так как предварительность подразумевает под собой длящийся характер, лучше всего, чтобы оно имело обеспечение. Оно нужно и для удостоверения в серьёзности планов выполнить условия сделки.

Одним из вариантов обеспечения, может быть задаток. Что же означает, заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком?

Для продающего и покупающего, предусмотрены свои последствия, на случай если, кто-нибудь из них откажется заключать основные договорённости.

1. Продающий жилое помещение может не отдавать задаток обратно, если покупатель, который его внёс, в дальнейшем отказывается от приобретения недвижимого имущества.
2. Покупатель, вправе требовать возвратить задаток в двойной сумме, если продавец не желает осуществлять дальнейшие действия, нужные для отчуждения жилья.

В договоре или в приложении к нему, должно быть обязательно указано, что сделка обеспечена именно задатком. При другом развитии событий, он перестаёт быть таковым и превращается в обычную предоплату или аванс.

Юридические термины аванс и залог

Относительно аванса, можно сказать, что это обычная предоплата. Когда на кону стоит предварительная продажа квартиры, то он, конечно же, допустим.

Особенность заключена в том, что покупатель, может требовать его вернуть, в случае если, сделка по каким-либо причинам сорвётся. При этом неважно, по каким именно.

В качестве неустойки его использовать недопустимо. А вот если сделка будет иметь логическое завершение, то аванс пойдёт в зачёт.

Залог, тоже можно использовать в качестве обеспечения предварительных договорённостей. При этом тот, кто вносит залог не может быть виновником ни подписания договора о продаже жилья. Так как тогда, у второй стороны появляется право использовать залог как возмещение ущерба, понесенного в результате срыва сделки.

А в случае, если отчуждение недвижимости происходит по плану, то залог нужно вернуть, в отличие от аванса, который включается в основную сумму.

Как должен выглядеть предварительный договор купли-продажи квартиры

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры должно происходить в той форме, которая предполагается для основного.

В принципе, допускается договорится на словах, оформив соглашение о задатке или авансе, но здравый смысл подскажет любому, что письменный вариант, намного привлекательнее.

Что же до содержания такого договора, то в него должна входить следующая информация:

1. Данные сторон, которые собираются воплотить сделку в жизнь, это Ф.И.О. граждан, паспортные данные, адреса.
2. Указание на место заключения и подписания договора, желателен конкретный адрес, где происходит подписание.
3. Существенные условия, в нашем случае это обязательство подписать основное соглашение.
4. Условия, которые будут изложены в качестве основных соглашений по предстоящей сделке.
5. Время действия предварительного соглашения, это срок, через который возникнут обязанности выполнить основные договорённости, то есть продать или купить квартиру посредством подписания договора купли-продажи.
6. Дата и подписи участников соглашения.

Предварительный договор купли-продажи квартиры может утратить свою силу, в нескольких случаях:

1. Основное соглашение заключается до истечения времени действия предварительного.
2. Участники сделки не предложили друг другу заключить основной договор.
3. Стороны оформили письменное соглашение об остановке всех дальнейших действий по сделке.

У нас на сайте, любезно предоставлен для скачивания бланк предварительного договора купли-продажи квартиры.

Дополнительная важная информация

Покупка жилого помещения – недешевое удовольствие. Поэтому и аванс, и залог, и задаток могут представлять из себя внушительные суммы. Риск потерять свои деньги довольно велик. Мошенники все еще присутствуют на рынке недвижимости.

Поэтому необходимо подстраховаться и совершить некоторые действия, которые уберегут от негативных последствий. Не спешите заполнять бланк, как только вы скачаете с нашего сайта его образец. Предварительный договор купли-продажи квартиры, нуждается и в обеспечении безопасности расчётов.

Здесь, имеется в виду, передача залога, аванса или задатка третьему лицу.

Среди них можно посоветовать:

1. Банковскую ячейку.
2. Юридическую фирму.

В заключение нужно добавить, что предварительное соглашение, лучше всего заключать в присутствии юриста. Это даст гарантию того, что ни один из пунктов не будет признан судом ничтожным. Так что звоните. Поможем!

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи с задатком

Если стороны заключили предварительный договор купли-продажи с задатком, то при решении его расторгнуть они могут подписать соответствующее соглашение. Законодательно такой документ ничем не регламентируется, поэтому его составляют в свободной форме.

Общая информация

Соглашение в данном случае заключают только по желанию обеих сторон, поскольку это необязательный документ. Договоры купли-продажи редко заключаются заранее, до момента перечисления или передачи денег продавцу. Такое возможно, если это предварительный договор с задатком. Покупатель, к примеру, не успел выплатить всю сумму продавцу, и стороны решили отменить сделку.

Если покупатель передал продавцу задаток, то отказавшийся от сделки продавец должен будет выплатить второй стороне задаток в двойном размере. При инициативе, исходящей от покупателя, продавец оставляет задаток себе. Данная норма прописана в статье 381 ГК РФ.

Стороны, кроме этого, могут договориться о возврате задатка покупателю в одинарном размере. Закон этого не запрещает. В этом случае тоже не обязательно составление соглашения. Но по решению сторон это можно сделать.

В соглашении необходимо прописать, что предварительный договор будет расторгнут по желанию обеих сторон, что продавец и покупатель не имеют претензий друг к другу. Также указывают порядок возврата задатка или его невозврата.

Соглашение может быть приложением к договору. Назвать его можно дополнительным соглашением к договору или соглашением о расторжении договора купли-продажи. Составляется в двух экземплярах: для каждой из сторон.

Как составить такое соглашение

Учитывая, что наше соглашение — необязательный документ, стороны могут составить его в свободной форме. Обычно используют структуру договора. Распечатывают документ на белой бумаге формата А4. Для написания текста используют официально-деловой стиль речи, исключают разговорные слова и выражения, пользуются уже готовыми штампами для такого рода документов.

Что должно быть указано в соглашении:

1. Наименование документа.
2. Место и дата его подписания.
3. Сведения о сторонах. Для ЮЛ это наименование, ФИО и должность лица, которое выступает от имени компании, на основании какого документа действует. Для ИП — ФИО, ОГРНИП, место регистрации. Для физического лица указывают ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.
4. Реквизиты расторгаемого предварительного договора.
5. Волеизъявления сторон: расторгнуть предварительный договор.
6. Если стороны договорились о том, что штрафные санкции применяться не будут (задаток вернется к покупателю в одинарном размере), то это также прописывают.
7. Обязательства по договору будут прекращены с момента подписания соглашения.
8. Продавец и покупатель не имеют претензий друг к другу.
9. Количество экземпляров данного соглашения.

Читайте также  Акт купли продажи автомобиля

Документ заканчивается реквизитами и подписями продавца и покупателя.

Образец соглашения

Дополнительное соглашение
к договору купли-продажи
от «24» октября 2020 года № 55

«2» ноября 2020 года

Общество с ограниченной ответственностью «Аякс», далее именуемое «Продавец», в лице генерального директора Павлова Николая Николаевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Ультрамарин», далее именуемое «Покупатель», в лице генерального директора Львова Семена Семеновича, действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», составили настоящее дополнительное соглашение (далее — Соглашение) к договору купли-продажи № 55 от «24» октября о нижеследующем:

1. По согласию обеих Сторон принято решение о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка № 55 от «24» октября 2020 года.
2. Покупатель согласен на возврат задатка в одинарном размере в сумме 300 000 (триста тысяч) рублей и не предъявляет Продавцу требований по возврату задатка в двойном размере.
3. Продавец обязан вернуть полученный задаток в размере 300 000 (триста тысяч) рублей в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Соглашения.
4. Обязательства Сторон по исполнению условий указанного Договора прекращаются с момента подписания Соглашения.
5. Стороны по исполнению условий Договора претензий друг к другу не имеют.
6. Данное Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Продавец: Павлов / Н.Н. Павлов
Покупатель: Львов / С.С. Львов

Как оформить задаток при покупке квартиры: особенности, образцы

Найдя нужный вариант, хочется быть уверенным, что продавец не уйдет от сделки. В свою очередь и продавец, заинтересованный в продаже, готов закрепить устные договоренности гарантиями. Для этого при покупке квартиры обе стороны составляют соглашение или договор о задатке, образец 2021 года который найдете ниже.

Законодательно этот шаг не является обязательным, и продавец не вправе требовать от потенциального покупателя денежные средства до совершения основной сделки. Однако, часто именно получение и передача задатка накладывает на обе стороны некие обязательства и они охотно идут на эту меру.

При передаче денежных средств нельзя надеяться на слово и добрые отношения, которые могут сложиться в процессе обсуждения предстоящей сделки. Только официальный договор послужит гарантией того, что покупатель не останется без квартиры и части денег. Договор о задатке можно составить в обычной письменной форме, но лучше заверить его нотариально.

Что такое задаток на покупку квартиры?

Задаток – это часть денежных средств, передаваемых покупателем и получаемый продавцом, как обеспечение того, что стороны договора сделки готовы выполнить его условия. Термин и порядок передачи средств задатка установлены статьей 380 Гражданского кодекса РФ.

Следует уточнить, что сумма задатка учитывается при совершении основной сделки по продаже квартиры, т.е. при заключении договора купли-продажи она фигурирует в его тексте и покупатель передает продавцу денежные средства за минусом ранее переданных.

Правила передачи

Гражданский кодекс требует письменное заверение передачи задатка в форме договора или соглашения независимо от его суммы. Помимо этого документа обязательно оформить расписку, которая подтверждает факт передачи денег. Расписка пишется продавцом от руки, исправления недопустимы.

Если продается квартира, находящаяся в совместной собственности супругов или приватизированная на несколько членов семьи, то в момент подписания предварительного договора все собственники обязаны присутствовать. Если документ подписывается в присутствии нотариуса, потребуется присутствие двух независимых свидетелей.

Передача задатка накладывает на обе стороны серьезные обязанности, и отказаться от сделки будет невыгодно никакой из них:

• если до совершения сделки купли-продажи квартиры продавец передумал, то он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере;
• если передумал покупатель, то он лишается суммы задатка.

При этом покупатель вправе настаивать на заключении договора купли-продажи и передаче квартиры по оговоренной цене. Если существует предварительный договор и часть средств за жилье по нему переданы, то в течение 6 месяцев он может добиться совершения сделки.

Отличие от аванса

Если стороны договорились о задатке, то это накладывает на них ряд обязанностей:

• заключение договора или соглашения;
• возврат средств в случае отказа от сделки в двойном размере со стороны продавца и потеря суммы задатка со стороны покупателя.

С авансом все проще. Он оговаривается в основном договоре сделки, где устанавливаются сроки внесения остальных денежных средств. Если же по некоторым обстоятельствам сторонам пришлось пересмотреть условия и отказаться от сделки, то сумма аванса просто возвращается покупателю. Никаких последствий тут не присутствует.

Как правильно оформить задаток в 2026 году

Передача суммы по предварительному договору происходит только с составлением письменного документа и его подписанием обеими сторонами.

Уточним еще несколько моментов:

1. Обязательно нужно заранее просмотреть документы собственника на квартиру, один он или несколько. Если несколько, то на подписании договора или соглашения должны присутствовать все. Не исключение и несовершеннолетние дети, имеющие долю в недвижимости. За них подписи ставят родители или опекуны.
2. Рекомендуется оформлять задаток в присутствии нотариуса с привлечением нескольких свидетелей. Они не должны являться родственниками ни одной из сторон. Это могут быть коллеги, друзья и т.д.
3. В предварительном договоре должна быть обозначена полная стоимость жилой недвижимости и указывается размер задатка. При этом обязательно прописать, что он будет учтен при окончательном расчете.

Составляется договор в двух экземплярах, по одному каждой из сторон.

Размер

Стороны самостоятельно договариваются о размере платежа, который будет выступать в качестве задатка, законом он не регулируется. Чаще всего это 5-10 % от стоимости квартиры.

Если ваше намерение купить именно это жилье окончательное, можно предложить сумму больше. Однако далеко не все продавцы идут на такой вариант. Поэтому, если продавец предлагает установить в качестве задатка менее 5 % от суммы сделки, то задумайтесь о том, уверен ли он, что готов эту квартиру продать вам. Если до совершения сделки он найдет покупателя за цену выше, он потеряет не слишком много.

Основные пункты договора

Договор или соглашение о задатке можно составить самостоятельно. Если стороны сомневаются в том, что смогут учесть все существенные моменты, то можно обратиться в нотариальную контору.

Правильное оформление договора заключается в заполнении всех пунктов по порядку:

• дата и место составления документа;
• поименовать обе стороны сделки с указанием адресов по штампу в паспорте и паспортных данных (если собственников несколько, указать всех);
• полная стоимость квартиры и сумма вносимого задатка цифрами и прописью;
• информация о квартире (все данные, которые затем будут присутствовать в основном договоре: почтовый адрес, жилая и общая площадь и т.д.). Описание квартиры должно быть полным, даже при продаже только доли в ней. При продаже доли, она обязательно указывается;
• точный срок подписания договора сделки. Это может быть конкретная дата или условия, с наступлением которых будет заключен договор купли-продажи. Таким условием может быть, например, вступление в наследство;
• другие существенные моменты, например, при наличии задолженности по ЖКУ, срок их погашения;
• обязательно нужно обозначить ответственность сторон в случае отказа от совершения сделки. При этом указывается, что продавец в этом случае возвращает задаток и дополнительно штраф в таком же размере.
• подписи сторон (все собственников со стороны продавца и хотя бы одного покупателя).

Читайте также  Как переоформить ОСАГО при продаже автомобиля

Дополнительно можно указать и другие пункты, которые будут и в основном договоре.

Образец договора задатка за квартиру 2021 года

Расписка в получении денежных средств за квартиру

Помимо соглашения при передаче денег продавец должен составить расписку, подтверждающую их получение. При этом соблюдаются несколько правил:

• оформляется собственноручно продавцом синей шариковой ручкой в присутствии покупателя;
• недопустимы никакие исправления;
• перечисляются информация о сторонах передачи денежных средств;
• указывается сумма переданного задатка и то, что это именно задаток, а не аванс;
• обязательна дата и время передачи и получения денег.

Эти пункты очень важны, чтобы не возникло проблем с возвратом средств, если дело дойдет до суда. Если в тексте будут присутствовать исправления, вряд ли вам удастся доказать, что они сделаны не после подписания. Если не будет указано, что это задаток, сумма будет рассмотрена судом, как аванс, и вернуть его в двойном размере не получится.

Видео: Все о задатке при покупке квартиры

Отвечает на вопросы практикующий юрист!

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимости

Первым моментом, о котором необходимо рассказать с точки зрения нарушений прав сторон договора, является задаток, под которым следует понимать денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон другой стороне, в счет причитающихся платежей по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток является одним из способов обеспечения обязательств, наряду с которым используются «гарантийный взнос», «обеспечительная сумма» и другие, которые передаются при подписании предварительного договора купли-продажи в обеспечение исполнения обязанностей по заключению основного договора.

Нередко при заключении предварительного договора и передаче задатка получается так, что срок предварительного договора истекает, но ни одна из сторон не изъявляет волю на заключение основного договора. Соответственно, либо продавец не возвращает задаток, либо вообще отказывается его вернуть.

В подобных ситуациях прекращаются обязательства, предусмотренные предварительным договором на основании пункта 6 статьи 429 действующего Гражданского Кодекса РФ. Поскольку у продавца отсутствуют законные основания для удержания переданной покупателем суммы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, он обязан возвратить покупателю сумму задатка, которая, по сути, является неосновательным обогащением.

Однако не все продавцы идут на переговоры и отдают задаток по предварительному договору купли-продажи, боясь наказания и понимая все перспективы судебного разбирательства. Для других же судебное решение является единственным основанием для возврата денег покупателю. Есть и такие продавцы, в отношении которых действенным стимулом вернуть деньги, является обращение в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по статье 159 Уголовного Кодекса РФ.

Основная схема мошенничества

Поскольку с 2009 года регистрирующий орган – Федеральная регистрационная служба РФ при совершении сделки не стала изымать у старого собственника Свидетельство о государственной регистрации права собственности и ставить на нем отметку о погашении, то подобная практика привела к росту случаев получения задатков за уже проданные квартиры. Таким образом, законодательное новшество обернулось новой схемой мошенничества с недвижимостью.

Как себя обезопасить

Для того чтобы обезопасить себя, покупатель, при передаче задатка продавцу, должен помнить:

• Не следует передавать задаток в слишком большом размере;
• Внимательно изучить представленные продавцом документы на объект недвижимости, поскольку не исключена возможность предоставления поддельных документов;
• Необходимо заблаговременно получить выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество, благодаря которой можно убедиться в истинности документов. В случае возникновения спора, суд будет исходить из добросовестности лица, получившего выписку. Кроме того, единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость является государственная регистрация, которая может быть оспорена исключительно через суд.

Выписку из ЕГРП можно получить в территориальном органе регионального управления ФРС по субъекту Федерации, написав заявление и уплатив государственную пошлину в установленном размере.

Как правило, выписка предоставляется через 5 рабочих дней, равно, как и мотивированный отказ в этом с указанием причин. Если реестр прав на недвижимое имущество ведется на электронном носителе, то информация предоставляется заявителю не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения.

Кто имеет право?

Иногда возникают ситуации, при которых установить собственника недвижимого имущества затруднительно, например, если продавцом выступает наследник, право собственности которого возникает с момента открытия наследства независимо от государственной регистрации.

При этом наследник может представить Свидетельство о праве на наследство, проверить подлинность которого практически невозможно, поскольку нотариусы, оформившие наследство, на контакт идут неохотно, прикрывая свои действия «нотариальной тайной». Поэтому единственным способом не быть обманутым продавцом-наследником является сравнение информации, указанной в Свидетельстве о праве на наследство с выпиской из ЕГРП.

Таким образом, если в выписке указан наследодатель, то Свидетельство настоящее. Еще одним подводным камнем при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости в ситуации с наследством является то, что невозможно установить, сколько наследников приняли наследство, а сколько нет.

Следовательно, если обнаружится наследник, принявший наследство, но не оформивший Свидетельство о праве на наследство, он может предъявить виндикационный иск на основании пункта 1 статьи 302 ГК РФ.

Если имеет место злоупотребление

Следующим риском при совершении сделок с недвижимостью являются ситуации, когда продавец пишет заявление об отказе от государственной регистрации после сдачи документов на регистрацию, требуя от покупателя дополнительной платы. Аналогичные ситуации случаются, когда оплата за недвижимость производится перед сдачей документов на государственную регистрацию.

В данном случае целесообразно обратиться с исковым заявлением о признании права собственности на спорный объект недвижимости, аргументируя свою позицию тем, что договор купли-продажи, несмотря на отсутствие государственной регистрации, был подписан сторонами, а значит, их воля была выражена.

В подписанном сторонами договоре определены существенные условия, в частности, цена недвижимости, которую заплатил покупатель. Следовательно, действия продавца являются злоупотреблением своими правами на основании статьи 10 ГК РФ. Кроме указанного искового заявления, можно предъявить иск о регистрации сделки, руководствуясь нормами пункта 3 статьи 165 Гражданского Кодекса РФ или иск о регистрации права собственности, на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

Путаница в законах или пробелы в праве

Тем не менее, предоставляя судебные способы защиты нарушенных прав, законодатель не учел того, что их реализация сопряжена со значительными трудностями, связанными, прежде всего, с позицией регистрирующего органа.

Так, пункт 1 статьи 28 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил, что «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор имеет право отказать только по основаниям, указанным в абзацах 4,6,7,9,10,11 и 12 пункта 1 статьи 20 настоящего закона».

Кроме того, в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным Законом.

В связи с этим главная проблема заключается в том, что документы, необходимые для государственной регистрации, представляются главным образом продавцом. Это означает, что если продавец отзовет свое заявление о государственной регистрации права, то все представленные им документы возвращаются заявителю – продавцу, который уклоняется от прохождения государственной регистрации.

В настоящее время отечественный рынок недвижимости является лакомым кусочком для тех, кто желает нечестно заработать, но зная некоторые нюансы и соблюдая определенные правила можно свести к минимуму возникновение возможных рисков, при совершении сделок с недвижимостью.

Как вариант избегания рисков – обращение в положительно зарекомендовавшие крупные агентства недвижимости, которые не только имею опыт в сфере заключения различных сделок, но и используют в своей деятельности отработанные технологии их проведения, что позволяет крайне редко сталкиваться с серьезными случаями мошенничества.

В любом случае лучше предупредить неправомерные действия контрагента, чем в дальнейшем отстаивать свои права в судебном порядке, тратя немало времени, сил и средств.